Un logement vide a toujours coûté cher : le loyer ne rentre plus, la taxe foncière reste due, les charges de copropriété continuent de courir. À partir de 2027, il pourra coûter davantage encore.
La loi de finances pour 2026 a créé, par son article 108, une taxe sur la vacance des locaux d’habitation, codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts. Elle remplace les deux dispositifs qui coexistaient jusqu’alors : la taxe annuelle sur les logements vacants, applicable de plein droit en zone tendue, et la taxe d’habitation sur les logements vacants, facultative ailleurs. La réforme s’applique aux impositions établies au titre de 2027.
La mesure a été peu commentée, sans doute parce qu’elle est présentée comme une simple simplification. Elle mérite pourtant l’attention des investisseurs, pour une raison de calendrier que peu de propriétaires ont identifiée : la vacance courue avant 2027 sera prise en compte pour la première imposition. Autrement dit, un logement laissé vide en 2026, entre deux locataires ou dans l’attente de travaux de mise aux normes énergétiques, construit dès aujourd’hui son ancienneté de vacance.
Voici ce que prévoit le texte, et ce qu’il implique pour un loueur en meublé.
Ce que crée la loi de finances pour 2026
Le dispositif reprend l’architecture de l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants, en y intégrant les caractéristiques de la taxe communale. Trois éléments structurent le nouveau régime.
- Le champ. La taxe vise les locaux d’habitation vacants au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est due par la personne qui dispose du logement au début de la période d’inoccupation : le propriétaire dans la généralité des cas, l’usufruitier en cas de démembrement.
- La base. L’imposition est assise sur la valeur locative cadastrale du logement, celle-là même qui sert d’assiette aux autres impôts locaux.
- Le bénéficiaire. Le produit revient désormais aux communes et aux intercommunalités. C’est un changement notable : l’ancienne taxe annuelle alimentait l’Agence nationale de l’habitat. Ce transfert donne aux communes un intérêt budgétaire direct à l’application du dispositif.
Le barème : deux régimes
| Zone tendue | Hors zone tendue | |
|---|---|---|
| Instauration | De plein droit | Sur délibération de la commune ou de l’EPCI |
| Durée de vacance | Au moins un an | Au moins deux ans |
| Taux | 17 % la première année, 34 % ensuite | Fixé par la collectivité |
| Majoration possible | Jusqu’à 30 % puis 60 % | Dans la limite prévue par le texte |
En zone tendue, le barème de 17 % puis 34 % reprend celui applicable depuis 2023 : pour ces communes, la réforme est neutre à taux inchangé. La nouveauté tient à la faculté de majoration ouverte aux collectivités, qui peut porter la taxation à 30 % dès la première année et à 60 % à partir de la deuxième. Paris a déjà annoncé son intention de retenir le taux le plus élevé.
Deux points de vigilance complètent ce tableau. Les délibérations prises sous l’ancien régime cessent de produire effet au 1er janvier 2027 : les communes hors zone tendue qui souhaitent maintenir la taxe doivent délibérer de nouveau. Et le décret d’application, attendu pour préciser le périmètre du dispositif et la liste des communes concernées, n’était pas publié à la date de rédaction de cet article.
Changements pour un loueur en meublé
C’est ici que le sujet se complique, et qu’il faut se garder des raccourcis.
Le dispositif, comme celui qu’il remplace, vise les locaux d’habitation non meublés. Un logement resté meublé et équipé, disponible à la location, ne se trouve donc pas dans la même situation qu’un appartement vidé de son mobilier. Cette qualification n’est pas une exonération pour autant : un logement meublé inoccupé peut relever de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, que les communes en zone tendue peuvent majorer, elle aussi, dans des proportions importantes.
La conclusion pratique est double. Conserver le mobilier et maintenir le bien effectivement proposé à la location constitue la première protection, et elle est aussi la plus simple à documenter. Mais elle ne dispense pas d’examiner l’imposition applicable au titre de la résidence secondaire, qui peut se révéler plus lourde qu’on ne l’imagine dans une commune ayant voté une majoration.
Nous attendons la doctrine administrative pour arrêter une position ferme sur l’articulation de ces deux impositions dans les situations intermédiaires, notamment celle du logement meublé en travaux.
Les exonérations qui protègent réellement
Le texte préserve les cas d’exclusion qui existaient sous l’ancien régime. Trois intéressent directement les situations que nous rencontrons.
- La vacance indépendante de la volonté du propriétaire. Un logement proposé à la location ou à la vente dans des conditions normales de marché, qui ne trouve pas preneur, échappe en principe à la taxe. C’est la protection la plus large, mais elle repose entièrement sur la preuve : le prix demandé doit être conforme au marché, et la mise en location doit être réelle et continue.
- Les travaux importants. Un logement qui ne peut être habité sans travaux substantiels sort du champ. Sous le régime antérieur, l’administration retenait un seuil exprimé en pourcentage de la valeur du logement. Ce point devra être confirmé par le décret et la doctrine à venir.
- L’occupation minimale. Un logement occupé de manière continue pendant une durée suffisante au cours de l’année n’est pas considéré comme vacant. Le régime antérieur retenait une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs.
Ces exonérations ne sont pas automatiques. Elles se démontrent, et c’est le propriétaire qui supporte la charge de la preuve.
Ce qu'il faut conserver, dès maintenant
C’est notre recommandation la plus concrète, et elle ne coûte rien. Pour toute période d’inoccupation, constituez et conservez un dossier :
- le mandat de location confié à un professionnel, ou les annonces publiées, datées et horodatées ;
- les justificatifs du niveau de loyer demandé, comparé aux références du marché local ;
- les échanges avec les candidats locataires et les motifs des refus ;
- les devis, les factures et les procès-verbaux d’assemblée générale lorsque la vacance tient à des travaux ;
- pour un logement en attente de mise aux normes énergétiques, la chronologie complète des démarches.
Un contentieux sur la vacance se gagne ou se perd sur des pièces datées. Reconstituer ce dossier deux ans après les faits est presque toujours impossible.
Une question fiscale encore ouverte
Reste un point que nous signalons par honnêteté plutôt que par prudence excessive : le traitement de cette taxe dans le résultat de la location meublée au réel.
Les impôts et taxes liés à l’exploitation sont, en principe, déductibles du résultat. Mais une taxe qui frappe précisément l’absence d’exploitation appelle un examen particulier, et la doctrine commentant le nouveau dispositif n’est pas encore publiée. Nous ne trancherons pas cette question tant qu’elle ne l’aura pas été par l’administration. Elle fera l’objet d’une mise à jour de cet article.
Conclusion
La TVLH n’est pas une taxe de plus : c’est un changement de logique. En transférant le produit aux communes et en leur ouvrant une faculté de majoration substantielle, le législateur a créé un dispositif dont l’intensité dépendra désormais des choix locaux, et qui frappera plus tôt qu’auparavant dans les communes hors zone tendue.
Pour un investisseur en location meublée, l’enjeu n’est pas de redouter une imposition qui, dans la plupart des situations bien gérées, ne sera pas due. Il est d’éviter la vacance longue et non documentée, celle qui s’installe entre deux locataires par manque d’anticipation, ou pendant des travaux entrepris sans calendrier. Ces deux situations, précisément, se multiplient à l’approche des échéances énergétiques de 2028.
Chez LMNP.Paris, la location meublée est notre unique spécialité. Nous suivons pour nos clients les périodes d’inoccupation, nous constituons les justificatifs qui permettront, le cas échéant, d’établir le caractère subi de la vacance, et nous intégrons cette taxe dans les projections de rentabilité des biens en cours de rénovation. Si vous détenez un logement inoccupé ou sur le point de le devenir, un échange avec nos experts-comptables avant la fin de l’année vous évitera d’avoir à vous justifier en 2027.
