Dans le cadre d’un investissement immobilier, plusieurs dispositifs de défiscalisation vous permettent de réduire vos impôts tout en développant votre patrimoine. En 2025, les investisseurs immobiliers bénéficient de nombreuses options pour réaliser des économies fiscales tout en acquérant des biens immobiliers. Ces lois incitent à acheter des biens spécifiques et à les louer sous certaines conditions. Mais quels sont précisément ces dispositifs ? Chez LMNP.Paris, nous vous présentons en détail les 7 dispositifs de défiscalisation immobilière à privilégier en 2025.
LMNP : le statut de loueur en meublé non professionnel
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne constitue pas une loi de défiscalisation en soi, mais un statut juridique très avantageux pour ceux qui investissent dans la location meublée. Ce statut vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, principalement à travers le régime réel d’imposition.
Les avantages fiscaux du LMNP
En choisissant le régime réel, les investisseurs peuvent :
- Déduire les charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, entretien, etc.).
- Amortir le bien immobilier, ainsi que le mobilier et les travaux réalisés, ce qui permet de réduire fortement la base imposable, voire de créer un déficit foncier.
- Le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC (abattement de 30% à 71% selon la nature de la location) ou le régime réel (qui permet de déduire un grand nombre de charges).
Les conditions à remplir
- Le bien doit être loué meublé, conformément à une liste d’éléments précis définis par décret (literie, appareils de cuisson, etc.).
- Le locataire doit pouvoir emménager avec peu de biens, donc le logement doit être entièrement meublé et équipé.
- Le revenu locatif doit être inférieur à 23 000 € par an et ne pas dépasser 50% des revenus du foyer fiscal.
Si ces conditions sont respectées, vous pouvez bénéficier d’une réduction significative de vos impôts grâce au statut LMNP.
La loi Denormandie : pour rénover l’ancien tout en réduisant vos impôts
Créée en 2019 en complément de la loi Pinel, la loi Denormandie a pour objectif de réhabiliter le parc immobilier ancien, notamment dans des zones nécessitant une importante rénovation. Ce dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2026, offrant de nouvelles opportunités aux investisseurs.
Les avantages fiscaux de la loi Denormandie
Les avantages fiscaux dépendent de la durée de location du bien :
- 12% de réduction d’impôt pour une location de 6 ans.
- 18% pour une location de 9 ans.
- 21% pour une location de 12 ans.
Le montant de l’investissement immobilier est plafonné à 300 000 €, et la réduction d’impôt est limitée à 10 000 € par an.
Les conditions à respecter
- L’achat d’un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation.
- Des travaux d’un montant minimal de 25% de l’opération immobilière.
- L’amélioration de la performance énergétique du bien de 30% minimum.
- La location à des foyers à faibles revenus et le respect des plafonds de loyers définis.
- L’emplacement du bien dans une zone géographique nécessitant des rénovations (zone de réhabilitation).
Loc’Avantages : la location abordable pour bénéficier de réductions fiscales
Le dispositif Loc’Avantages, anciennement appelé loi Cosse, vise à promouvoir la location de logements à des prix abordables, tout en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires. Ce dispositif est valable pour les contrats de bail signés entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024, et des discussions sont en cours pour son extension en 2025.
Les avantages fiscaux de Loc’Avantages
Les propriétaires qui s’engagent dans ce dispositif peuvent bénéficier de :
- Une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 65% des loyers perçus.
- Si la réduction d’impôt génère un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, jusqu’à 15 300 €.
En 2025, il est envisagé que la réduction d’impôt se transforme en crédit d’impôt, permettant même aux propriétaires non imposables de bénéficier d’un avantage fiscal.
Les conditions
- La location doit concerner une résidence principale non meublée.
- Un contrat doit être signé avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
- Le propriétaire doit pratiquer des loyers inférieurs à ceux du marché et louer à des locataires à faibles ressources.
- La durée minimale de location est de 6 ans, et le bien doit respecter des critères de performance énergétique.
La loi Malraux : pour rénover des immeubles anciens dans des zones patrimoniales
La loi Malraux, tout comme la loi Denormandie, permet de réduire vos impôts en investissant dans des immeubles anciens, mais se distingue par son objectif de préserver le patrimoine architectural français.
Les avantages fiscaux de la loi Malraux
Les propriétaires d’immeubles rénovés peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt :
- 30% des dépenses de travaux dans un secteur sauvegardé.
- 22% des travaux dans les zones AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).
Cependant, le montant des travaux pris en compte est limité à 400 000 € sur 4 ans.
Les conditions
- L’investisseur doit rénover l’ensemble du bien immobilier.
- Le bien doit être situé dans un secteur protégé ou un quartier ancien dégradé.
- L’immeuble doit être loué pendant une période d’au moins 9 ans.
- Le propriétaire ne peut pas louer à des membres de sa famille.
Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un architecte des bâtiments de France et nécessitent une autorisation préfectorale.
La loi Monuments Historiques : investir dans des biens d'exception
La loi Monuments Historiques permet de réaliser des économies fiscales en investissant dans des biens remarquables, tels que des châteaux ou des bâtiments classés monuments historiques. Ce dispositif s’adresse à ceux qui souhaitent contribuer à la préservation du patrimoine tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.
Les avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques
Les propriétaires peuvent bénéficier de réductions fiscales particulièrement avantageuses :
- 50% des charges foncières, ou 100% si le bien est ouvert au public pendant au moins 50 jours par an.
- 50% des travaux de rénovation, ou 100% si le bien est accessible à la visite.
Les conditions
- Acquérir un bien classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
- Les travaux doivent être réalisés sous la direction d’un architecte des bâtiments de France.
- La conservation du bien pendant au moins 15 ans.
Il n’y a pas d’obligation de location, mais le bien doit être ouvert au public pour bénéficier de l’ensemble des avantages fiscaux.
Le déficit foncier : réduction d’impôt sur les charges immobilières
Le déficit foncier est un mécanisme comptable permettant aux propriétaires de déduire les charges excédant les loyers perçus. Cela peut être une solution intéressante pour ceux qui optent pour un investissement locatif.
Les avantages du déficit foncier
Les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, charges de gestion) peuvent être déduites de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global :
- En location nue, la déduction peut atteindre 10 700 €.
- En LMNP, le déficit peut être reporté sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Les conditions
- Le régime réel d’imposition est nécessaire pour pouvoir appliquer le déficit foncier.
- Si vous choisissez le régime micro-BIC ou micro-foncier, vous ne bénéficierez que d’un abattement forfaitaire, sans possibilité de déduire les charges.
Fin de la loi Pinel : quelles alternatives en 2025 ?
La loi Pinel, très populaire ces dernières années, n’est pas reconduite en 2025. Ce dispositif permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la location de logements neufs ou rénovés. Bien qu’il ait été un outil efficace, il a été jugé inefficace pour stimuler l’offre de logements dans certaines zones.
Les avantages de la loi Pinel
Les réductions fiscales variaient en fonction de la durée du bail :
- 6 ans : 9% de réduction d’impôt.
- 9 ans : 12% de réduction d’impôt.
- 12 ans : 14% de réduction d’impôt.
Cependant, la loi Pinel est remplacée par d’autres dispositifs, tels que Loc’Avantages, visant à redynamiser le marché locatif à travers des loyers abordables.
Conclusion
En conclusion, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière s’offrent aux investisseurs en 2025, chacun ayant ses spécificités et ses avantages fiscaux. Choisir le bon mécanisme dépend de vos objectifs et de votre situation fiscale. Chez LMNP.Paris, nous vous accompagnons pour déterminer la meilleure stratégie de défiscalisation immobilière, adaptée à vos projets. N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations et pour élaborer ensemble une stratégie fiscale optimale pour votre investissement immobilier.
