Lorsqu’un locataire souhaite remplacer une partie ou la totalité des meubles dans un logement meublé, cela soulève des questions pour le propriétaire. Entre obligations légales, prévention des litiges et gestion fiscale, il est essentiel de savoir comment gérer cette situation.
Les équipements essentiels en location meublée
Pour qu’un logement soit juridiquement reconnu comme une location meublée, il doit respecter certaines normes. En effet, la loi ALUR de 2014, notamment dans son article 8, stipule qu’un bien meublé doit permettre au locataire de vivre décemment, incluant des équipements suffisants pour y dormir, manger et vivre convenablement. Cette obligation a été précisée en 2015, lorsque le décret a listé les 11 équipements indispensables dans une location meublée, tels qu’un lit, une table, des chaises, des ustensiles de cuisine, etc.
Outre les meubles obligatoires, un propriétaire peut améliorer le confort du logement avec des équipements supplémentaires, comme un canapé ou des luminaires. Ces ajouts contribuent au confort et à l’attrait du bien, mais ne dispensent pas de la liste obligatoire.
Le locataire peut-il enlever les meubles ?
Un locataire ne peut pas retirer ou remplacer les meubles sans l’accord du propriétaire. En pratique, il est difficile de contrôler l’utilisation des meubles après l’entrée dans les lieux, d’où l’importance d’une communication claire dès le départ.
Si un meuble est endommagé, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie pour réparer ou remplacer l’équipement. L’état des lieux et l’inventaire du mobilier sont donc essentiels pour protéger vos droits.
Que faire en cas de refus des meubles par le locataire ?
Si le locataire refuse certains meubles, le propriétaire doit s’assurer que la qualification de « meublé » du logement n’est pas compromise. Retirer des équipements obligatoires pourrait entraîner une requalification du bail en location vide, avec des conséquences importantes :
- Bail minimum de 3 ans.
- Loyer potentiellement réduit, y compris rétroactivement.
- Changements fiscaux : passage des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) aux revenus fonciers.
Cette requalification ne peut intervenir que par décision judiciaire, souvent en dernier recours, ou par une commission de conciliation.
La requalification du bail
Un logement meublé ne peut être requalifié en location vide que si les équipements nécessaires sont insuffisants, en vertu du décret de 2015. Si le locataire retire des meubles indispensables à la qualification de meublé, cela pourrait ouvrir la voie à une requalification du bail. Bien entendu, une telle décision ne peut être prise que par un juge, souvent en dernier recours. Le litige peut également être résolu à l’amiable ou par le biais d’une commission de conciliation.
Si une requalification est prononcée, le bail deviendra alors un bail de location vide, avec des implications significatives pour le propriétaire : durée minimale du bail portée à trois ans et loyer potentiellement revu à la baisse, avec une diminution pouvant être rétroactive. De plus, le régime fiscal du bien pourrait changer, passant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) aux revenus fonciers.
Comment prévenir les litiges concernant le mobilier ?
Pour éviter les conflits, il est impératif de :
- Documenter l’état des meubles et annexer l’inventaire au contrat.
- Réaliser un état des lieux détaillé, conforme aux modèles légaux pour résidences principales ou baux mobilité.
- Informer le locataire que toute modification sans accord n’entraîne pas la requalification du logement.
Selon la Cour de cassation (2011), la qualification de meublé se détermine à l’entrée dans les lieux, et non après.
Gestion des meubles supplémentaires
Si le propriétaire accepte de retirer certains meubles pour répondre aux souhaits du locataire :
- Les frais de stockage peuvent être déductibles dans le cadre du régime réel d’imposition.
- Attention à ne pas enlever les meubles obligatoires, pour éviter toute requalification du bail.
Démarches en cas de litige
- Dialogue et négociation amiable : la communication reste le moyen le plus efficace pour résoudre le problème.
- Mise en demeure : envoyer une lettre recommandée si le litige persiste.
- Conciliation : passer par une commission dédiée avant tout recours judiciaire.
- Recours judiciaire : en dernier ressort, un juge peut trancher le conflit.
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