L’investissement locatif est depuis longtemps l’un des placements favoris des Français. Il permet de percevoir des revenus réguliers grâce aux loyers tout en constituant un patrimoine immobilier solide. Cependant, louer un bien ne se limite pas à percevoir un loyer : il est fondamental de garantir un logement décent à vos locataires, assurant ainsi leur sécurité, leur santé et leur confort.
La notion de logement décent
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre au locataire un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité ou la santé, exempt de parasites et répondant à un niveau de performance minimale.
Cette obligation a été renforcée par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) de 2000, qui définit cinq critères principaux à respecter avant toute mise en location :
- Surface habitable minimale
- Équipements essentiels
- Sécurité et santé des occupants
- Absence de nuisibles
- Performance énergétique
La surface habitable
Le premier critère de décence concerne l’espace de vie minimum que doit offrir le logement. Pour qu’un locataire puisse vivre confortablement, le logement doit comporter une pièce principale répondant à l’une des exigences suivantes :
- Une surface habitable d’au moins 9m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, ou ;
- Un volume habitable de 20m³ minimum.
Cependant, il est important de noter que chaque département peut imposer ses propres normes en matière de surface et de volume habitables. Il est donc recommandé de vérifier les règlements locaux avant de mettre en location une petite surface, afin de s’assurer de la conformité du bien.
Les équipements essentiels du logement
Un logement décent doit également être doté d’équipements essentiels pour garantir un confort de vie satisfaisant. Voici les équipements minimaux requis :
- Système de chauffage : Le logement doit disposer d’une installation permettant de le chauffer de manière adéquate. Ce système doit être adapté à la taille du logement et comporter un dispositif d’évacuation des produits de combustion.
- Alimentation en eau potable : L’eau doit être disponible avec une pression et un débit suffisants pour répondre aux besoins du locataire.
- Évacuation des eaux usées : Le logement doit être équipé d’un système d’évacuation des eaux usées, équipé de siphons pour éviter tout refoulement d’odeurs ou d’effluents.
- Cuisine ou coin cuisine : Le logement doit comporter au minimum un coin cuisine avec un évier (eau chaude et eau froide) et un espace pour installer un appareil de cuisson.
- Installations sanitaires : Des sanitaires intérieurs sont indispensables, incluant au moins des toilettes et une douche ou une baignoire. Dans le cas des studios, des exceptions peuvent être faites si les toilettes sont situées à l’extérieur du logement.
- Électricité : Le logement doit disposer d’un réseau électrique permettant l’éclairage et l’alimentation des appareils courants.
- Ouvertures vers l’extérieur : Chaque logement doit comporter au moins une fenêtre ouvrant à l’air libre pour garantir une aération naturelle.
Sécurité physique et santé des locataires
Le logement doit garantir la sécurité et la santé des occupants :
- Clos et couvert : gros œuvre en bon état
- Infiltrations : menuiseries étanches à l’eau et à l’air
- Chauffage et eau chaude aux normes de sécurité
- Solidité des éléments extérieurs : balcons, escaliers, terrasses
- Aération et éclairage naturel suffisants
- État général : bon état de conservation, pas entièrement en sous-sol
Un logement présentant des risques manifestes doit être mis en conformité avant la location.
Absence de nuisibles et de parasites
Il est de la responsabilité du propriétaire de fournir un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles ou parasites, comme des rats, des souris, des cafards, ou encore des punaises de lit.
Ce critère doit être respecté non seulement lors de la mise en location du bien, mais aussi tout au long de la durée du contrat de bail. Si une infestation est détectée, il appartient au propriétaire de prendre les mesures nécessaires pour éradiquer les nuisibles.
Performance énergétique du logement
La performance énergétique est un critère de plus en plus important pour déterminer la décence d’un logement. Depuis le 1er janvier 2023, tout logement consommant plus de 450 kWh/m²/an est considéré comme non décent, car il est qualifié de « passoire thermique ».
Ce seuil de consommation énergétique est amené à évoluer les prochaines années :
- À partir du 1er janvier 2025 : tous les logements classés G seront jugés non décents ;
- À partir du 1er janvier 2028 : cette classification s’étendra aux logements classés F ;
- À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront également concernés.
Cependant, les logements en copropriété peuvent rencontrer des difficultés dans la mise en œuvre des travaux de rénovation énergétique. Si les autres copropriétaires n’ont pas pour obligation de respecter les critères de décence, cela peut compliquer la réalisation de travaux à grande échelle, notamment dans les parties communes. Dans ce cas, il est possible de se voir exonéré de cette obligation si les travaux d’isolation ont été réalisés dans les parties privatives.
Les sanctions pour non-respect des critères de décence
Lorsqu’un logement ne respecte pas les critères de décence, le propriétaire a l’obligation de procéder aux travaux nécessaires pour le mettre en conformité. Si ces travaux ne sont pas réalisés, le locataire peut saisir la justice afin d’exiger ces modifications.
Dans certains cas, le juge peut décider de suspendre ou de réduire le paiement des loyers pendant la période des travaux. Le propriétaire peut également être condamné à verser des dommages-intérêts au locataire.
Afin d’éviter tout litige, il est fortement conseillé de faire établir une attestation de décence par un diagnostiqueur avant la mise en location. Cela permettra de garantir que le logement respecte bien toutes les normes légales.
Conclusion
La mise en location d’un logement nécessite de respecter des règles strictes pour garantir la sécurité et le bien-être des locataires. En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que votre bien respecte les cinq critères de décence, notamment en matière de surface habitable, d’équipements, de sécurité, d’absence de nuisibles et de performance énergétique.
Grâce à l’accompagnement et conseils fiscaux de nos experts-comptables LMNP chez LMNP.PARIS, vous pouvez optimiser vos revenus locatifs tout en vous assurant que votre bien respecte pleinement les normes légales. Nos professionnels vous aideront à naviguer dans les exigences fiscales et légales, et vous fourniront des conseils adaptés pour gérer sereinement votre patrimoine immobilier.
Profitez de notre expertise pour maximiser vos économies fiscales, garantir la conformité de votre bien et améliorer votre rendement locatif.
