Au 1er janvier 2025, la réglementation sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les locations meublées évolue. La mesure clé de cette réforme est l’interdiction progressive de louer les biens immobiliers jugés énergétiquement inefficaces. Cette modification, instaurée par la loi climat et résilience de 2021, suscite de nombreuses questions chez les propriétaires de logements meublés. Pour vous guider, LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans les LMNP, répond aux principales interrogations sur ce sujet important pour les loueurs.
Quels biens seront interdits de location en 2025 ?
Question fréquente : « Mon bien sera-t-il concerné par cette interdiction ? Comment le savoir ? »
Réponse : La réforme DPE, encadrée par l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, modifie l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les logements décents. Elle s’applique aux logements meublés loués en tant que résidences principales ou pour des baux étudiants. À noter que les locations de courte durée, comme les baux de mobilité, saisonniers ou de résidence secondaire (baux du Code civil), échappent à cette interdiction.
Le calendrier d’interdiction est progressif. À partir du 1er janvier 2025, seuls les logements classés G seront concernés. Les logements notés F suivront en 2028, puis ceux notés E en 2034. Ce calendrier s’applique uniquement en France métropolitaine ; pour les territoires d’Outre-mer, les dates sont décalées : 2028 pour les logements G et 2031 pour les F.
Comment vérifier si mon logement est concerné par l'interdiction de 2025 ?
Pour savoir si votre bien sera soumis à cette interdiction, posez-vous les trois questions suivantes :
- Est-il loué en tant que résidence principale ou via un bail étudiant ?
- A-t-il une note DPE de classe G ?
- Se trouve-t-il en France métropolitaine ?
Si la réponse est affirmative aux trois questions, votre logement sera concerné par la première vague d’interdictions au 1er janvier 2025.
Location meublée classée G ou F : Quelles sont les implications ?
Question fréquente : « Mon appartement est classé F. Dois-je envisager de le vendre ou de cesser la location ? »
Réponse : Les logements classés F ou G sont dans le viseur de la réforme DPE. Les biens classés F bénéficient toutefois d’un sursis jusqu’en 2028, mais il est important de préparer un plan d’action dès maintenant. Depuis juillet 2022, les biens notés F ou G sont soumis à un gel des loyers, ce qui signifie que leur loyer ne peut plus être augmenté.
Avant de prendre des décisions drastiques, telles que la vente, explorez les options suivantes :
Réaliser un audit énergétique : Cet audit permet de déterminer les travaux nécessaires pour améliorer la note DPE, ce qui peut vous aider à maintenir le bien en location et potentiellement à ajuster le loyer.
Évaluer les coûts de rénovation et leur impact fiscal : Sous le régime réel, les travaux sont amortissables, ce qui réduit la facture fiscale. Une rénovation peut améliorer l’efficacité énergétique et préserver la rentabilité à long terme, surtout avec l’impact d’un mauvais score DPE sur la valeur de revente.
Quelles zones sont impactées par la loi DPE 2025 ?
Question fréquente : « Mon bien est classé F dans une station de ski ancienne. La loi s’applique-t-elle partout, même dans ces zones ? »
Réponse : La loi de 2021, renforcée par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, s’applique à tout le territoire, sans distinction géographique. Toutefois, il existe une exception. Dans les cas rares où des travaux d’amélioration énergétique risqueraient de nuire à la structure de l’édifice, ou si les modifications sont refusées par les autorités compétentes pour des raisons de patrimoine ou d’urbanisme, le bien pourrait être exempté.
À noter également que, pour l’instant, seuls les baux longue durée sont concernés. Cependant, la proposition de loi n°1176 en cours d’examen pourrait imposer des critères similaires aux locations de tourisme.
Comment passer d’une note G à E pour améliorer le DPE ?
Question fréquente : « Puis-je améliorer ma note DPE en changeant simplement le chauffe-eau ? »
Réponse : Effectivement, les travaux de rénovation énergétique, même ciblés, peuvent significativement rehausser la note DPE. À compter de juillet 2024, une réforme du calcul DPE intégrera l’impact des équipements spécifiques, notamment les chauffe-eaux, sur les petites surfaces. Cette modification pourrait permettre à des logements de moins de 40m², dont environ 140 000 logements classés F ou G, de sortir de la catégorie des passoires énergétiques.
Remplacer un chauffe-eau par un modèle plus performant, couplé aux avantages de cette réforme, peut rendre un logement plus écoénergétique. Pour les propriétaires de petites surfaces, cette mesure constitue une solution pratique et rentable pour améliorer leur bien.
Que faut-il faire si la note DPE de mon bien change ?
Question fréquente : « Mon studio LMNP à Lyon passera de E à D avec la réforme 2024. Quelle est la démarche à suivre ? »
Réponse : Une amélioration de la note DPE doit être officielle pour être reconnue. Dès juillet 2024, les propriétaires pourront générer une attestation de nouvelle étiquette DPE sur le site de l’ADEME. Cela permet d’officialiser le changement sans refaire immédiatement un DPE si le précédent est encore valable.
Un simulateur est également disponible sur le site de l’ADEME pour vérifier si votre logement peut bénéficier de cette réforme.
Un locataire peut-il demander un nouveau DPE ?
Question fréquente : « Mon locataire souhaite un nouveau DPE pour justifier une révision de loyer. Suis-je obligé d’en fournir un ? »
Réponse : Lors de la signature du bail, un DPE valide doit être joint. La durée de validité standard est de dix ans, mais elle a été ajustée pour les DPE réalisés entre 2013 et 2021, en raison des changements de méthode de calcul.
- Pour les DPE effectués entre 2013 et 2017, la validité a expiré au 31 décembre 2022.
- Ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 expirent le 31 décembre 2024.
Si le DPE initial est toujours valide, il n’est pas nécessaire d’en fournir un nouveau. En revanche, si la réforme de juillet 2024 permet une revalorisation de l’étiquette DPE de F ou G à E ou mieux, cette amélioration doit être prouvée au locataire pour justifier une révision de loyer.
