Lorsqu’on exerce une activité en location meublée non professionnelle (LMNP), la déclaration des revenus locatifs est une étape importante pour être en conformité avec l’administration fiscale. Si l’intégration des loyers perçus dans la déclaration fiscale ne fait aucun doute, la question des indemnités d’assurance peut parfois prêter à confusion.
Ces indemnités doivent-elles être considérées comme des revenus locatifs et intégrées à votre liasse fiscale LMNP ? Quelles catégories d’indemnités sont concernées ? Comment les déclarer correctement pour éviter toute erreur comptable ou fiscale ?
Dans cet article, LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’immobilier, vous apporte un éclairage complet sur le traitement fiscal des indemnités d’assurance dans le cadre d’un investissement locatif en meublé.
Comprendre la nature des indemnités d’assurance en location meublée
Les indemnités d’assurance constituent des sommes versées par une compagnie d’assurance à un propriétaire bailleur en compensation d’un préjudice subi dans le cadre de son activité locative. Elles peuvent couvrir différentes situations : loyers impayés, sinistres, vacance locative…
D’un point de vue fiscal, ces indemnités sont assimilées à des revenus de remplacement ou à des compensations financières, ce qui soulève la question de leur imposition.
Il est essentiel de bien identifier la nature des indemnités perçues afin de déterminer si elles doivent être intégrées aux revenus locatifs et sous quelle forme.
Les indemnités d’assurance à déclarer dans les revenus locatifs
L’administration fiscale considère certaines indemnités d’assurance comme des revenus imposables, devant être intégrés aux recettes locatives.
Les indemnités pour loyers impayés
L’un des risques majeurs en location meublée est le défaut de paiement des loyers par un locataire. Pour se prémunir contre ce risque, de nombreux propriétaires souscrivent une assurance loyers impayés (GLI – Garantie Loyers Impayés).
Lorsqu’un sinistre survient et que l’assurance verse une indemnisation correspondant aux loyers non perçus, ces sommes sont assimilées à des loyers encaissés. Elles doivent donc être intégrées dans la déclaration de revenus locatifs.
À noter : si vous avez souscrit une assurance Visale (garantie de l’État contre les impayés), les indemnités perçues dans ce cadre sont également imposables au même titre que des loyers classiques.
Les revenus de substitution en cas de vacance locative
Certains contrats d’assurance prévoient une compensation financière lorsqu’un bien est inoccupé entre deux locataires. Ces revenus de substitution, bien qu’ils ne proviennent pas directement d’un locataire, sont considérés comme une source de revenu liée à l’activité LMNP et doivent donc être déclarés au fisc.
En d’autres termes, si une assurance vous verse une somme destinée à compenser une période sans locataire, ces indemnités sont imposables comme un loyer normal.
Les indemnités versées à la suite d’un sinistre
Un sinistre, tel qu’un dégât des eaux, un incendie, une catastrophe naturelle ou encore un acte de vandalisme, peut occasionner des frais importants pour le propriétaire bailleur.
Si l’assurance vous verse une indemnité destinée à couvrir les frais de réparation, la fiscalité applicable dépend de l’utilisation des fonds :
- Si l’indemnité sert à financer des travaux de réparation réalisés par un professionnel, elle est considérée comme un revenu imposable, mais vous pourrez déduire le coût des travaux en régime réel.
- Si l’indemnité couvre des travaux que vous réalisez vous-même, sans faire appel à une entreprise, elle est considérée comme un revenu net et doit être déclarée sans possibilité de déduction.
Les indemnités non imposables en LMNP
Certaines indemnités versées par les assurances ne sont pas considérées comme des revenus imposables et ne doivent donc pas être déclarées comme des loyers.
Les cautions et dépôts de garantie
Lorsqu’un locataire verse un dépôt de garantie à son entrée dans le logement, cette somme ne constitue pas un revenu et n’est donc pas à intégrer aux recettes imposables.
Toutefois, si une partie du dépôt de garantie est conservée en fin de bail pour couvrir des dégradations ou impayés, la somme retenue pourra être requalifiée en revenu imposable.
Les indemnités destinées à couvrir une perte de valeur du bien
Si une assurance verse une indemnité pour compenser une perte de valeur du bien immobilier (ex. : après une catastrophe naturelle), cette somme est considérée comme une compensation patrimoniale et non comme un revenu. Elle ne doit donc pas être ajoutée aux loyers.
Comment déclarer correctement les indemnités d’assurance en LMNP ?
Le mode de déclaration dépend du régime fiscal sous lequel vous avez opté pour votre activité LMNP :
Sous le régime micro-BIC
Si vous êtes sous le régime micro-BIC, vos revenus locatifs sont imposés après un abattement forfaitaire de 50 % censé couvrir vos charges.
Dans ce cas, il suffit d’additionner les loyers perçus + les indemnités d’assurance imposables et de reporter le montant total dans la déclaration de revenus, case 2042-C-PRO.
Sous le régime réel simplifié
Si vous êtes au régime réel, vous devez comptabiliser les indemnités comme des recettes et inscrire les éventuelles charges déductibles (travaux de réparation, frais d’assurance…).
Dans ce cas :
- Les indemnités d’assurance perçues doivent être inscrites en produit.
- Les dépenses couvertes par ces indemnités peuvent être déduites en charges.
Cela permet d’éviter une double imposition et d’optimiser votre imposition.
Les risques en cas de non-déclaration des indemnités d’assurance
Ne pas déclarer des indemnités d’assurance imposables constitue une infraction fiscale pouvant entraîner des pénalités de redressement.
L’administration fiscale effectue des contrôles croisés entre les déclarations des assureurs et celles des contribuables. En cas d’omission volontaire ou involontaire, des amendes et rappels d’impôt peuvent être appliqués.
C’est pourquoi il est recommandé de tenir une comptabilité rigoureuse et de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP pour éviter tout risque d’erreur.
Conclusion
Les indemnités d’assurance perçues dans le cadre d’une location meublée doivent être examinées avec attention afin de déterminer leur traitement fiscal. Si certaines doivent être ajoutées aux loyers et déclarées comme des revenus locatifs, d’autres sont considérées comme des compensations patrimoniales et sont exonérées d’impôt.
Chez LMNP.PARIS, nous vous accompagnons pour optimiser la gestion comptable et fiscale de votre activité de loueur en meublé. Grâce à notre expertise, vous évitez les erreurs et maximisez votre rentabilité.
