L’investissement immobilier locatif est une stratégie financière qui, grâce à l’effet de levier du crédit bancaire, peut vous permettre d’accroître considérablement votre patrimoine.
En effet, vous utilisez les fonds prêtés par la banque pour acquérir des biens immobiliers que vous louez ensuite, générant ainsi des revenus supplémentaires. Toutefois, les banques n’accordent pas ces prêts sans conditions strictes, l’une des plus courantes étant la nécessité d’un apport personnel. Avant de solliciter un prêt pour l’achat d’un bien immobilier destiné à la location, il est judicieux de se préparer à fournir une contribution financière.
Mais quelle somme faut-il prévoir ? Quel est le minimum requis pour cet apport personnel ? Est-il possible de financer un achat immobilier sans apport initial ?
L’apport personnel immobilier
L’apport personnel se définit comme la somme que vous êtes prêt à investir dans votre projet immobilier à partir de vos propres ressources. En y injectant vos économies, vous réduisez le montant que vous devrez emprunter à la banque.
Cela représente un atout considérable aux yeux des établissements financiers. Un apport conséquent les rassure, car il diminue la part de risque qu’elles prennent en vous accordant un prêt. Plus votre apport est élevé, moins la banque s’expose, ce qui la rend plus encline à vous prêter de l’argent.
De plus, cela démontre votre capacité à épargner, ce qui est un signal positif pour les banques. En effet, si vous avez été capable de mettre de l’argent de côté régulièrement, cela suggère que vous serez en mesure de respecter les échéances de remboursement du prêt.
Grâce à cette sécurité supplémentaire, les banques sont souvent prêtes à vous offrir des conditions de crédit plus avantageuses : des taux d’intérêt plus bas, des mensualités réduites, une durée de remboursement adaptée, ou encore des conditions de remboursement différées.
L’apport personnel devient ainsi un levier de négociation puissant lors de la demande de prêt immobilier.
Attention, la présence d’un apport, même substantiel, ne garantit pas automatiquement l’obtention d’un crédit immobilier. D’autres facteurs, tels que votre capacité d’endettement, votre profil d’emprunteur, la nature de votre projet d’investissement locatif, et la durée du prêt envisagée, jouent également un rôle crucial.
Quel est le montant idéal d’un apport personnel ?
Le montant de l’apport personnel n’est pas fixe. Il est généralement exprimé en pourcentage du coût total de votre projet immobilier (incluant le prix du bien, les éventuels travaux, et les frais annexes).
Mais alors, quel pourcentage d’apport est recommandé ? 5 %, 10 %, 20 %, voire 50 % ? La réponse dépend principalement de votre situation personnelle et financière.
En pratique, les banques exigent souvent un apport d’environ 10 % du coût total du projet, afin de couvrir les frais liés à l’achat (notaire, taxes, frais de dossier, etc.).
Un apport supérieur à 30 % : pour les profils jugés à risque
Dans certains cas, notamment pour les profils considérés comme « à risque », les banques peuvent exiger un apport personnel supérieur à 30 % du prix d’achat. Mais à qui s’adresse cette exigence plus stricte ?
- Travailleurs indépendants : Même si ce statut est de plus en plus répandu, les banques continuent de privilégier les revenus stables, comme ceux des salariés en CDI ou des fonctionnaires. En tant qu’indépendant, il est essentiel de démontrer la solidité de votre activité avec au moins deux à trois bilans positifs. Si votre activité est récente (moins de 3 ans), l’accès au crédit devient plus difficile, et un apport important peut être exigé pour compenser le risque.
- Salariés en situation précaire : Les personnes en CDD, intérim ou en période d’essai sont également perçues comme moins fiables sur le long terme. Il peut être utile de prouver la régularité de vos missions ou la continuité de vos contrats pour rassurer les banques. Dans le cas contraire, un apport conséquent peut être nécessaire.
- Non-résidents : Les emprunteurs vivant à l’étranger sont souvent soumis à des critères plus stricts. En cas d’impayé, les recours juridiques sont plus complexes pour la banque, ce qui renforce leur prudence. Un apport d’au moins 30 %, voire plus, est souvent demandé.
- Locataires investisseurs : Si vous êtes locataire de votre résidence principale et souhaitez investir dans du locatif (comme la location meublée non professionnelle), les banques peuvent estimer que vous priorisez l’investissement sur la sécurisation de votre logement. Un business plan solide, montrant la rentabilité et la gestion rigoureuse de vos finances, ainsi qu’un apport important, sont alors fortement recommandés.
Dans toutes ces situations, un apport de 30 % ou plus ne garantit pas l’obtention d’un crédit, mais il constitue un levier important pour rassurer la banque, réduire le montant emprunté et ainsi limiter son risque.
Un apport de 20 % : pour les profils modérément risqués
Vous n’êtes pas un profil à risque élevé, mais vous ne cochez pas toutes les cases du candidat idéal aux yeux des banques. C’est souvent le cas dans les situations dites « mixtes », par exemple lorsque l’un des emprunteurs est en CDI ou fonctionnaire (profil stable), et que l’autre est indépendant, en CDD, ou exerce une activité plus volatile.
Dans ces cas, la stabilité d’un co-emprunteur peut compenser partiellement la fragilité de l’autre. Toutefois, les banques cherchent à sécuriser l’opération et peuvent exiger un apport personnel d’au moins 20 % du prix du bien. Cet apport permet de réduire le montant emprunté et rassure l’établissement prêteur sur votre capacité à faire face aux aléas financiers.
Un bon historique bancaire, une épargne de précaution et un projet immobilier bien préparé (en termes de rentabilité ou de plan de remboursement) peuvent aussi jouer en votre faveur pour limiter les exigences en matière d’apport.
Un apport de 10 % : le scénario le plus courant
C’est la configuration la plus courante : emprunteur seul ou en couple, en CDI, avec des revenus réguliers et une situation financière saine. Les banques sont généralement plus souples avec ces profils, surtout s’il s’agit d’un projet bien cadré comme un premier investissement locatif.
Toutefois, disposer d’un apport de 10 % ne garantit pas automatiquement l’obtention du prêt. D’autres critères entrent en jeu, notamment votre taux d’endettement. Si vos mensualités, incluant un éventuel premier crédit immobilier, dépassent 35 % de vos revenus nets, la banque peut vous demander un apport plus élevé pour limiter son exposition au risque.
De plus, être propriétaire de sa résidence principale est souvent un atout aux yeux des banques. Cela montre une bonne gestion financière et rassure sur votre capacité à mener plusieurs projets de front. Ce n’est pas une obligation, mais un plus qui peut faire la différence.
Un apport inférieur à 10 % : pour les meilleurs dossiers
Obtenir un crédit immobilier avec un apport inférieur à 10 % est envisageable, mais cela reste rare. Pour y parvenir, il faut présenter un dossier bancaire irréprochable et apporter des garanties solides.
Ce type de financement peut être accepté si vous :
- Disposez de revenus élevés et réguliers,
- Exercez une profession jugée très stable (fonctionnaire, cadre en CDI, etc.),
- Possédez déjà plusieurs biens locatifs rentables,
- Ou êtes en mesure de proposer des garanties supplémentaires (épargne, caution, etc.).
Le type de bien acheté joue aussi un rôle. Par exemple, dans le cas d’un bien immobilier neuf, les frais de notaire réduits (environ 3 %) allègent le montant total à financer, ce qui peut permettre un apport de seulement 5 %.
En résumé, même s’il existe des repères généraux, le montant de l’apport personnel dépend toujours de votre profil emprunteur (revenus, stabilité professionnelle, capacité d’épargne…). Chaque dossier est évalué au cas par cas. Pour maximiser vos chances, pensez à utiliser un simulateur de capacité d’emprunt, à comparer les offres de plusieurs banques, ou à faire appel à un courtier en crédit immobilier.
Emprunter sans apport
De nombreux investisseurs s’interrogent : peut-on encore obtenir un prêt immobilier sans apport personnel en 2025 ? La réponse est oui, mais sous certaines conditions strictes.
Jusqu’en 2022, les crédits à 110 % – couvrant le prix du bien ainsi que les frais annexes (notaire, garantie, etc.) – étaient relativement accessibles. Aujourd’hui, le contexte a changé : la hausse des taux d’intérêt, la prudence accrue des banques, et un environnement économique moins stable rendent ce type de financement plus difficile à décrocher.
Même avec un bon apport, certaines demandes sont refusées. Alors, sans apport, seuls les profils les plus solides peuvent espérer convaincre une banque.
Pour que cela fonctionne, votre dossier bancaire devra cocher toutes les cases :
- Épargne régulière (même non utilisée dans l’achat).
- Situation professionnelle stable et sécurisée,
- Taux d’endettement inférieur à 35 %,
- Bonne gestion des comptes (pas d’incidents bancaires),
- Projet locatif rentable et bien ficelé,
- Expérience préalable réussie dans l’investissement immobilier.
PS : Emprunter sans apport peut vous permettre de vous lancer dans l’immobilier locatif même avec peu d’épargne. Toutefois, il est important de noter que cela restreint votre capacité de négociation sur d’autres éléments du prêt, comme les taux d’intérêt ou les modalités de remboursement différé. Pour évaluer précisément la viabilité de ce type de financement dans le cadre d’un investissement meublé, l’accompagnement d’un comptable LMNP est vivement recommandé. Il vous aidera à anticiper les impacts fiscaux, à optimiser votre montage financier et à présenter un dossier solide aux banques.
