La location saisonnière, avec ses taux de rentabilité souvent très élevés, représente une véritable opportunité pour les propriétaires immobiliers. Cependant, cette pratique, populaire notamment via des plateformes comme AirBnB, a des effets collatéraux moins positifs sur les résidents à long terme des grandes villes. En effet, elle perturbe l’équilibre du marché immobilier en réduisant le nombre de logements disponibles pour les habitants longue durée, aggravant ainsi la crise du logement dans les zones tendues. Le gouvernement, conscient de cette problématique, a décidé de légiférer pour rééquilibrer l’offre et la demande locative avec la loi anti AirBnB. Cet article fait le point sur les nouveautés de cette loi, ses impacts pour les propriétaires, ainsi que sur les solutions disponibles pour optimiser vos revenus, notamment avec l’accompagnement des experts-comptables de notre cabinet LMNP.PARIS.
La loi anti AirBnB : pourquoi et comment ?
La crise du logement touche actuellement aussi bien le marché des logements anciens que des logements neufs. Ce phénomène, déjà complexe, est amplifié par l’explosion des locations de courte durée, qui détournent une partie importante du parc locatif traditionnel. Aujourd’hui, environ 800 000 logements sont consacrés à la location saisonnière en France, un chiffre considérable au regard des 38 millions de logements disponibles. Dans des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Grenoble, les autorités locales ont commencé à mettre en place des restrictions pour tenter de contrôler cette pratique. Mais ces initiatives locales se sont révélées insuffisantes. C’est dans ce contexte que le gouvernement a proposé une loi pour réguler plus fermement le marché des meublés de tourisme dans les zones dites tendues, marquant ainsi la naissance de la loi anti AirBnB.
Cette loi a été votée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 janvier, avec un soutien significatif (100 voix pour et 25 contre), et elle a été adoptée par la commission des affaires économiques du Sénat le 7 mai, avant d’être approuvée par le Sénat le 21 mai 2024. Bien que le texte final ait subi quelques modifications, l’objectif principal reste de limiter l’expansion des locations saisonnières et de réduire les avantages fiscaux accordés au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Le ministre délégué au Logement, Guillaume Kasbarian, a souligné l’importance de cette mesure en déclarant qu’elle vise à « inciter à l’investissement résidentiel par le rééquilibrage des normes sur les meublés de tourisme et la restauration de la confiance pour encourager les propriétaires à mettre leur logement en location longue durée. »
Confiez-nous la gestion de vos biens en LMNP et maximisez votre rentabilité !
Quelles sont les mesures phares de la loi anti AirBnB ?
La fin d’une niche fiscale pour le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est un dispositif fiscal permettant aux propriétaires de locations meublées de bénéficier d’un abattement forfaitaire avantageux. Ce régime a permis à de nombreux loueurs de courte durée de réduire considérablement leur imposition.
Toutefois, la loi anti AirBnB vient remettre en question cet avantage en révisant à la baisse les abattements applicables et en ajustant les seuils de revenus.
L’une des modifications majeures apportées par la loi concerne la localisation géographique des biens. Désormais, l’abattement forfaitaire sera plus généreux pour les biens situés dans des zones rurales ou moins tendues, afin d’encourager l’investissement dans ces régions. À l’inverse, les propriétaires de biens dans les zones tendues, comme Paris, verront leurs avantages fiscaux se réduire, dans le but de décourager la location saisonnière au profit de la location longue durée.
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
L’une des mesures les plus controversées du projet de loi initial était la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière. Cette mesure, initialement votée par l’Assemblée nationale lors du projet de loi de finances 2024, a finalement été retirée par le Sénat.
Actuellement, les propriétaires en LMNP bénéficient d’un calcul avantageux de la plus-value immobilière, basé uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Toutefois, si les amortissements avaient été réintégrés dans ce calcul, l’impôt à payer aurait considérablement augmenté.
Par exemple, pour un bien acheté à 200 000 € et revendu à 260 000 €, la plus-value est actuellement de 60 000 €. Si l’on tient compte d’un amortissement de 100 000 €, la plus-value imposable passerait à 160 000 €, ce qui représenterait une charge fiscale bien plus lourde.
Bien que cette disposition n’ait pas été retenue, il est probable qu’elle fasse l’objet de nouvelles discussions dans les mois à venir.
Les nouvelles exigences en matière de performance énergétique (DPE)
Depuis plusieurs années, le gouvernement cherche à améliorer la performance énergétique des bâtiments. Une des mesures phares concerne le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), obligatoire pour les locations. Depuis janvier 2023, les logements trop énergivores (consommation supérieure à 450 KWh/m²/an) ne peuvent plus être mis en location longue durée, sauf si des travaux de rénovation sont réalisés.
La loi anti AirBnB étend désormais cette obligation aux locations saisonnières. Certaines communes auront la possibilité d’exiger un DPE pour autoriser la mise en location de courte durée, et seules les propriétés avec une note DPE allant de A à D seront autorisées. Cela représente un tournant pour les propriétaires, qui devront se conformer à ces nouvelles exigences pour continuer à louer leur bien via des plateformes comme AirBnB.
Voici le calendrier des interdictions pour les logements classés énergétiquement défaillants :
- 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E
Ces mesures visent à encourager les propriétaires à investir dans des rénovations énergétiques, mais elles s’ajoutent aux nouvelles contraintes qui compliquent déjà l’exploitation de la location saisonnière.
Confiez-nous la gestion de vos biens en LMNP et maximisez votre rentabilité !
Plus de pouvoirs pour les maires
La loi anti AirBnB confère également plus de pouvoir aux maires pour réguler la location saisonnière sur leur territoire. Désormais, les communes pourront :
- Imposer un enregistrement préalable pour chaque déclaration de location courte durée.
- Exiger un changement d’usage sans avoir besoin de l’autorisation préfectorale.
- Définir des quotas d’autorisation pour les changements d’usage.
Des villes comme Villefranche-sur-Mer ont déjà mis en place des mesures strictes, limitant la durée des locations saisonnières à six ans maximum pour les propriétaires LMNP, après quoi la location longue durée devient obligatoire.
Renforcement des sanctions et nouvelles obligations
Enfin, pour mieux encadrer le marché des locations saisonnières, la loi introduit plusieurs nouvelles sanctions et obligations :
- Enregistrement obligatoire : les propriétaires doivent obtenir un numéro d’enregistrement avant de publier une annonce sur une plateforme de location. En cas de non-respect de cette obligation, des amendes allant jusqu’à 5 000 € peuvent être infligées, et en cas de faux enregistrement, l’amende peut grimper à 15 000 €.
- Limitation de la location de la résidence principale : auparavant, il était possible de louer sa résidence principale 120 jours par an avec des formalités allégées. Ce seuil sera désormais abaissé à 90 jours.
- Information obligatoire au syndic : pour les propriétaires en copropriété, il devient obligatoire d’informer le syndic avant toute mise en location saisonnière.
Confiez-nous la gestion de vos biens en LMNP et maximisez votre rentabilité !
Quelles sont les conséquences pour les propriétaires ?
Pour les propriétaires qui tirent une grande partie de leurs revenus de la location saisonnière, la loi anti AirBnB marque un tournant. Les avantages fiscaux offerts par le régime micro-BIC seront progressivement réduits, et les nouvelles obligations en matière de performance énergétique et de régulation locale compliquent l’exploitation de ce type de location.
Cependant, tout n’est pas perdu. Le régime réel d’imposition, qui reste accessible aux propriétaires en LMNP, continue d’offrir des opportunités intéressantes. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges et des amortissements, ce qui peut, dans certains cas, annuler complètement l’impôt à payer.
Pour les propriétaires qui envisagent de se détourner de la location saisonnière, des solutions existent pour rester rentables avec la location longue durée. Chez LMNP.PARIS, nos experts-comptables sont là pour vous aider à optimiser vos revenus et à maximiser vos économies fiscales. Grâce à des conseils personnalisés, nous vous accompagnons dans la gestion sereine de votre patrimoine, afin que vous puissiez tirer le meilleur parti de vos investissements immobiliers, tout en restant conforme aux nouvelles régulations.
