De plus en plus de propriétaires et d’investisseurs optent pour la location saisonnière afin de maximiser leurs revenus locatifs.
Cependant, la gestion quotidienne d’un logement à court terme demande un investissement important en temps et en énergie : répondre aux demandes des locataires, organiser les réservations, gérer le ménage, la blanchisserie et l’approvisionnement en consommables. Rapidement, cela peut devenir une activité à plein temps.
Pour simplifier cette gestion, de nombreux propriétaires font appel à des services de conciergerie spécialisés, capables de prendre en charge tout ou partie de l’exploitation de leur bien. Mais quel impact cela a-t-il sur la rentabilité ?
Quels sont les services proposés par une conciergerie pour location saisonnière ?
Les conciergeries offrent des services à la carte ou sous forme de forfait complet, adaptés aux besoins du propriétaire :
- Gestion des annonces et réservations : publication sur Airbnb, Booking et autres plateformes, réponse aux questions des locataires et optimisation du calendrier pour maximiser le taux d’occupation.
- Accueil et départ des locataires : remise des clés, vérification de l’identité et inspection du logement.
- Nettoyage : ménage complet après chaque départ pour garantir un logement impeccable.
- Blanchisserie : lavage et changement des draps, serviettes et linge de maison.
- Approvisionnement en consommables : fourniture de produits essentiels comme le papier toilette, le café ou le thé.
- Dépannages et réparations : intervention rapide en cas de problème ou de dégradation, avec compte-rendu au propriétaire.
Ces services permettent aux propriétaires de déléguer les tâches chronophages tout en offrant une expérience locative professionnelle aux occupants.
Quel coût pour une conciergerie de location saisonnière ?
Le prix des services varie selon le mode de facturation :
- Forfait par prestation :
- Gestion des réservations : 150 à 350 €/mois
- Accueil des locataires : 20 à 90 €/intervention
- Nettoyage : à partir de 20 € selon la taille du logement
- Blanchisserie : à partir de 20 €/personne
- Dépannages et réparations : environ 50 €/intervention
- Pourcentage des loyers perçus : généralement entre 10 % et 40 % des revenus locatifs mensuels, selon l’étendue des services.
Ces coûts doivent être intégrés dans votre calcul de rentabilité, en plus des charges habituelles : remboursement de prêt, taxe foncière, assurance, frais de comptabilité… Un pourcentage trop élevé des loyers consacré à la conciergerie peut réduire votre cashflow.
Comment optimiser la rentabilité tout en faisant appel à une conciergerie ?
L’utilisation d’un service de conciergerie est souvent nécessaire pour assurer une gestion efficace d’une location saisonnière, surtout si vous ne vivez pas à proximité du bien. Cependant, il existe des moyens de réduire l’impact de ces frais sur la rentabilité de votre investissement.
- Choisir le bon régime fiscal :
- Le choix du régime fiscal peut jouer un rôle crucial dans la gestion des coûts liés à une location saisonnière. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel.
- Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs (51 % pour les meublés de tourisme classés en dehors des zones tendues).
- Le régime réel, en revanche, vous permet de déduire l’intégralité des charges liées à l’exploitation du bien, y compris les frais de conciergerie. En combinant la déduction des charges avec l’amortissement du bien et des meubles, vous pouvez réduire considérablement, voire annuler votre base imposable.
- Comparer les services de conciergerie :
- La demande croissante pour les services de conciergerie a entraîné une multiplication des offres sur le marché. Pour optimiser vos coûts, il est important de comparer les prestations et les tarifs proposés par les différentes conciergeries.
Attention cependant à ne pas sacrifier la qualité pour économiser quelques euros. Un service de mauvaise qualité, par exemple un ménage mal fait ou une mauvaise communication, peut entraîner de mauvaises évaluations de la part des locataires, ce qui aura un impact négatif sur votre taux d’occupation et donc sur vos revenus. Il est donc essentiel de choisir une conciergerie offrant un bon rapport qualité-prix afin de maximiser votre rentabilité.
Conclusion
Faire appel à une conciergerie pour la gestion d’une location saisonnière représente un investissement à plusieurs niveaux. Sur le plan financier, il est essentiel de bien évaluer les coûts afin de ne pas compromettre la rentabilité de votre bien. Mais au-delà de l’aspect financier, la conciergerie vous permet de gagner en tranquillité d’esprit, en efficacité et en flexibilité, tout en garantissant une gestion professionnelle de votre logement.
En comparant attentivement les offres de conciergerie et en sélectionnant le régime fiscal le plus adapté, il est possible de limiter l’impact des frais de gestion sur vos revenus locatifs, tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée. L’objectif est de trouver le bon équilibre entre qualité de service et coût, pour préserver la rentabilité de votre bien.
Pour vous accompagner dans cette démarche, faire appel à un comptable LMNP peut faire toute la différence. Il vous aidera à optimiser vos charges, choisir les meilleures options fiscales, et suivre efficacement la performance de votre investissement.
