En matière de location meublée, la gestion de la TVA peut sembler complexe. Entre exonérations, cas particuliers et obligations fiscales, il est facile de s’y perdre. Si vous êtes propriétaire bailleur, pas de panique ! LMNP.Paris, expert en gestion comptable pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et professionnels (LMP), vous explique tout dans cet article.
La TVA, c'est quoi ?
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect prélevé par l’État sur les biens et services. Le consommateur final en supporte le coût, tandis que les entreprises collectent et reversent cette taxe à l’administration fiscale. Dans le cadre de la location meublée, vous vous demandez peut-être : suis-je concerné ? La réponse est… ça dépend !
Location meublée et TVA : qui est concerné ?
La grande majorité des locations meublées, qu’elles soient réalisées sous le statut LMNP ou LMP, sont exonérées de TVA. Toutefois, certaines situations spécifiques impliquent une soumission à la TVA. Voici les cas où la location meublée peut être assujettie :
- Hôtels de tourisme classés.
- Villages de vacances agréés ou classés.
- Locations à un gestionnaire soumis à la TVA.
- Fourniture de prestations para-hôtelières.
Pour ces cas, une déclaration et une facturation spécifique de TVA deviennent obligatoires.
Cas d'exonération : quand reste-t-on hors TVA ?
Si votre activité de location meublée n’inclut aucun service para-hôtelier ou si vos recettes restent sous un certain seuil, vous continuez à bénéficier d’une exonération de TVA. Voici les critères :
- Recettes annuelles inférieures à 82 800 € HT.
- Services accessoires uniquement, tels que :
- Remise des clés au locataire.
- Ménage entre deux séjours.
- Lavage du linge de maison en fin de location.
Ces conditions s’appliquent fréquemment aux locations saisonnières (Airbnb, par exemple). Mais si vous proposez des services proches de ceux d’un hôtel, cela change la donne.
Qu’entend-on par prestations para-hôtelières ?
Les prestations para-hôtelières sont des services supplémentaires qui rapprochent votre activité de celle d’un hôtel. Dès lors que vous proposez au moins 3 des 4 services suivants, votre location est soumise à la TVA :
- Fourniture de linge de maison.
- Nettoyage régulier des locaux loués.
- Mise à disposition d’un service de réception.
- Petit–déjeuner.
Taux de TVA applicables
Selon la nature des prestations et des locaux, voici les taux à appliquer :
- 10 % pour les résidences de tourisme ou villages vacances.
- 5,5 % pour les logements spécialisés (EHPAD, foyers de réinsertion, etc.).
- 20 % pour les services hors para-hôtellerie.
Comment facturer la TVA correctement ?
Si vous êtes assujetti à la TVA, vous devez vous conformer à certaines règles strictes en matière de facturation. Voici les mentions obligatoires à inclure :
- Votre numéro d’identification TVA.
- Le taux de TVA applicable.
- Les montants HT et TTC.
- Le numéro de facture.
- Les coordonnées du loueur et du locataire.
- La durée de la location.
- Les services fournis et leur prix unitaire.
- Les frais éventuels en cas de retard de paiement.
Déclarer et gérer la TVA : quels sont vos devoirs ?
En tant que bailleur soumis à la TVA, vous devrez la déclarer périodiquement :
- Régime réel simplifié : déclaration annuelle.
- Régime réel normal : déclaration mensuelle.
Vous aurez également des obligations comptables :
- Régime normal : tenir une comptabilité détaillée (bilan, compte de résultat, amortissements…).
- Régime simplifié : comptabilité simplifiée avec un suivi limité.
La récupération de la TVA sur vos investissements
Si vous êtes assujetti à la TVA, vous pouvez également la récupérer sur vos dépenses, y compris l’achat d’un bien immobilier neuf. Voici les conditions principales :
- Le logement doit être neuf, et la TVA payée lors de son acquisition.
- Vous devez proposer au moins 3 services para-hôteliers.
- Conserver le bien pendant au moins 20 ans, sous peine de devoir rembourser une partie de la TVA récupérée (prorata temporis).
- Être immatriculé à la TVA et effectuer une demande de remboursement auprès des services fiscaux.
TVA sur travaux et achats de mobilier
Vous pouvez également déduire la TVA sur :
- Les travaux d’aménagement ou de rénovation.
- Les achats de mobilier pour équiper votre bien.
Pour cela, il faudra :
- Envoyer une demande à l’administration fiscale pour déclarer votre assujettissement à la TVA.
- Attendre la réception de votre numéro de TVA.
- Faire une demande de remboursement dans les 15 jours suivant la remise des clés.
Les avantages et les inconvénients de la TVA en LMNP
Les avantages
- Déduction de la TVA sur le prix d’achat et les dépenses (travaux, mobilier…).
- Augmentation de la rentabilité de l’investissement.
- Possibilité de bénéficier de dispositifs fiscaux comme le Censi-Bouvard.
Les inconvénients
- Démarches administratives lourdes (déclarations régulières, facturation).
- Obligation de conserver le bien pendant 20 ans.
- Gestion comptable stricte et rigoureuse.
Nos conseils pour éviter les erreurs fiscales
Pour éviter tout désagrément avec l’administration fiscale :
- Soyez rigoureux dans votre gestion administrative.
- Déclarez vos revenus et payez vos impôts dans les délais impartis.
- Faites appel à un expert-comptable spécialisé comme LMNP.Paris pour vous accompagner.
Et pour la location meublée à l’étranger ?
La TVA est harmonisée au sein de l’Union Européenne, mais chaque pays applique ses propres taux et règles spécifiques. Renseignez-vous sur les obligations fiscales locales si vous investissez dans un bien situé à l’étranger.
