Lorsque vous mettez en location un bien meublé, que ce soit pour un bail de résidence principale ou un bail mobilité, la loi impose de préciser la surface habitable du logement dans le contrat de location. Cette obligation légale vise à protéger le locataire en lui fournissant des informations claires sur la taille réelle de l’espace qu’il va occuper. Mais qu’advient-il si cette mention est absente ou si la superficie indiquée s’avère incorrecte ?
Définition de la surface habitable
La surface habitable du logement diffère de celle calculée selon la loi Carrez, souvent utilisée dans les actes de vente. Définie par l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, elle correspond à la surface de plancher construite, une fois déduites les surfaces occupées par les éléments structurels tels que les murs, cloisons, marches, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
À titre de comparaison, la loi Carrez prend en compte la superficie de plusieurs éléments exclus du calcul de la surface habitable, tels que les combles non aménagés, les greniers, remises, vérandas et certains sous-sols. Cette différence peut créer un écart significatif entre les deux surfaces, rendant indispensable pour le bailleur de bien distinguer les calculs, sous peine de sanctions.
La superficie habitable minimale d’un logement meublé fait également partie des critères de décence exigés par la loi. En l’absence de respect de cette norme, la location ne serait pas conforme aux standards minimaux requis, ce qui pourrait causer des complications.
Conséquences de l’absence de mention de la surface habitable dans le bail
L’indication de la surface habitable dans le bail de location meublée est importante, tant pour la transparence que pour la conformité légale. En cas d’absence de cette mention, ou si la superficie indiquée est inexacte, le locataire dispose de plusieurs recours légaux pour faire valoir ses droits.
Mise en demeure pour ajout ou correction de la surface
Si le contrat de location omet la surface habitable ou contient une information erronée, le locataire peut, dans un délai d’un mois après l’entrée en vigueur du bail, exiger du bailleur l’ajout ou la correction de cette information. Le locataire doit alors formaliser sa demande par écrit, sous la forme d’une mise en demeure. Si le bailleur ne répond pas dans le mois suivant cette mise en demeure, ou s’il refuse d’apporter les corrections demandées, le locataire peut saisir le tribunal compétent pour obtenir une réduction de loyer.
Diminution de loyer en cas de différence de surface
L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une sanction si la surface habitable réelle est inférieure de plus d’un vingtième (soit 5%) à celle indiquée dans le contrat de location. Dans ce cas, le locataire est en droit de réclamer une diminution de loyer proportionnelle à la différence entre la surface indiquée et la surface réelle.
Processus de recours pour le locataire :
- Demande au bailleur : Le locataire adresse une demande de réduction de loyer au bailleur. Ce dernier dispose de deux mois pour y répondre.
- Intervention judiciaire : En l’absence de réponse ou en cas de désaccord, le locataire peut saisir le juge dans un délai de quatre mois suivant sa demande initiale. Le juge déterminera, si nécessaire, la réduction de loyer à appliquer.
- Date d’application de la réduction : Si le bailleur accepte ou si la réduction est prononcée par le juge, elle prend effet à la date de signature du bail. Cependant, si la demande est formulée par le locataire plus de six mois après l’entrée en vigueur du bail, la réduction de loyer prendra effet à la date de la demande.
Importance des mesures précises pour éviter les litiges
Face aux obligations légales en matière de précision de la surface habitable, il est fortement conseillé au bailleur de faire réaliser un mesurage par un professionnel. Cela permet non seulement de garantir l’exactitude des informations, mais aussi de se protéger en cas de contestation. Un mesurage incorrect ou imprécis pourrait exposer le bailleur à des recours juridiques, avec des conséquences financières et administratives non négligeables.
Conseils pratiques pour les propriétaires de logements meublés
Pour se conformer aux exigences légales et éviter les désaccords avec les locataires, il est recommandé de suivre certaines bonnes pratiques :
- Faire appel à un expert pour établir la superficie habitable avec précision, en particulier si des travaux d’aménagement ont été réalisés.
- Conserver une copie de la mesure certifiée, qui pourrait servir de preuve en cas de litige.
- Informer les locataires de manière transparente en leur fournissant une copie des mesures réalisées, ce qui renforce la confiance et la transparence.
- Se tenir informé des évolutions réglementaires en matière de location meublée, car les obligations peuvent évoluer.
Conclusion
En tant que bailleur, respecter les obligations légales liées à l’indication de la surface habitable dans un bail meublé est essentiel pour garantir la conformité de votre contrat et pour maintenir une relation harmonieuse avec votre locataire. Une information précise et transparente favorise la confiance et prévient les litiges.
Chez LMNP.PARIS, nous accompagnons les propriétaires dans la gestion comptable et légale de leurs locations meublées, afin d’assurer une parfaite conformité et de maximiser la sérénité de chaque transaction.
