Lorsque vous mettez en location un bien meublé, que ce soit pour un bail de résidence principale ou un bail mobilité, la loi impose de préciser la surface habitable du logement dans le contrat de location. Cette obligation légale vise à protéger le locataire en lui fournissant des informations claires sur la taille réelle de l’espace qu’il va occuper. Mais qu’advient-il si cette mention est absente ou si la superficie indiquée s’avère incorrecte ?
Définition de la surface habitable
La surface habitable diffère de la surface Carrez, utilisée pour les ventes immobilières. Selon l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, elle correspond à la surface de plancher construite, déduite des éléments suivants : murs, cloisons, marches, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
À noter : les combles non aménagés, greniers, sous-sols ou vérandas ne sont pas inclus dans la surface habitable, contrairement à certains calculs Carrez.
La surface minimale d’un logement meublé fait partie des critères de logement décent. Si elle n’est pas respectée, la location peut être jugée non conforme.
Les conséquences d’une absence ou d’une erreur de surface
L’absence ou l’inexactitude de la surface habitable peut entraîner des sanctions légales et des droits de recours pour le locataire.
Mise en demeure pour correction
Si le contrat ne précise pas la surface ou la mention est incorrecte, le locataire peut exiger sa correction dans un délai d’un mois après l’entrée en vigueur du bail. Cette demande doit être faite par écrit (mise en demeure).
Si le bailleur ne répond pas ou refuse, le locataire peut saisir le tribunal compétent pour obtenir l’ajout ou la correction de la surface.
Diminution de loyer en cas d’écart
La loi du 6 juillet 1989, article 3-1, prévoit que si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle.
Processus :
- Le locataire adresse une demande écrite au bailleur.
- Le bailleur dispose de 2 mois pour répondre.
- En cas de désaccord ou d’absence de réponse, le locataire peut saisir le juge dans un délai de 4 mois.
- La réduction de loyer prend effet à la signature du bail ou à la date de la demande si celle-ci est tardive.
Mesurer la surface habitable correctement
Pour éviter tout litige, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour mesurer le logement. Un mesurage précis permet :
- de garantir la conformité légale,
- de prévenir les litiges avec le locataire,
- et de sécuriser vos revenus locatifs.
Conservez la certification du mesurage et remettez-en une copie au locataire pour plus de transparence.
Conseils pratiques pour les propriétaires
Pour respecter la législation et éviter les conflits :
- Confier le mesurage à un expert, surtout après travaux d’aménagement.
- Informer le locataire de la superficie réelle.
- Conserver les documents en cas de contrôle ou de litige.
- Se tenir informé des évolutions légales pour rester conforme.
Conclusion
En tant que bailleur, respecter les obligations légales liées à l’indication de la surface habitable dans un bail meublé est essentiel pour garantir la conformité de votre contrat et maintenir une relation harmonieuse avec votre locataire. Une information précise et transparente favorise la confiance et prévient les litiges.
Chez LMNP.PARIS, nous mettons à votre disposition un comptable LMNP dédié, ainsi qu’un accompagnement et des conseils fiscaux sur-mesure pour vous aider à respecter toutes vos obligations légales et fiscales. Notre expertise vous permet d’optimiser la gestion de vos locations meublées tout en sécurisant vos revenus locatifs.
