En 2024, le diagnostic de performance énergétique (DPE) prend une place prépondérante dans la réglementation immobilière. De nombreux propriétaires se questionnent sur les obligations en matière de DPE, les types de logements concernés et la conformité des meublés de tourisme aux nouvelles normes énergétiques de la loi Climat. Dans cet article, LMNP.PARIS, cabinet d’expertise comptable spécialisé en LMNP, vous guide à travers ces obligations pour mieux comprendre les impacts sur vos locations meublées.
Quelles locations meublées sont concernées par l'obligation du DPE ?
Le DPE s’inscrit dans une politique visant à lutter contre les « passoires énergétiques ». Avec le décret du 18 août 2023, le DPE devient une préoccupation majeure pour les propriétaires de meublés, particulièrement ceux en location longue durée. La loi Climat et Résilience d’août 2021, renforcée par ce décret, impose des critères stricts de performance énergétique. Cependant, les règles diffèrent en fonction du type de location, laissant certains types de biens momentanément épargnés, bien que des modifications législatives soient attendues pour 2024.
Le DPE est-il requis pour les meublés de tourisme en 2024 ?
Actuellement, les meublés de tourisme ne sont pas soumis aux exigences de performance énergétique. En effet, les lois de 2021 et 2023 concernent uniquement les résidences principales, excluant ainsi la location saisonnière. Toutefois, le projet de loi PL1176, en discussion à l’Assemblée Nationale, propose d’inclure des exigences de DPE pour les meublés de tourisme. Ce projet reste en suspens, mais les loueurs saisonniers doivent rester attentifs aux évolutions réglementaires.
Locations meublées de longue durée : quelles sont les nouvelles règles ?
Pour les propriétaires proposant des baux de longue durée, étudiant ou de mobilité, le décret d’août 2023 introduit des contraintes spécifiques. Dès le 1er janvier 2025, un logement classé « G » sera jugé indécent et ne pourra plus être loué. Par la suite, en 2028, ce seront les logements classés « F » qui ne pourront plus être proposés à la location, et en 2034, seuls les logements ayant une note énergétique entre « A » et « D » seront autorisés à la location. Ce calendrier progressif vise à supprimer les logements les plus énergivores du marché locatif au cours des dix prochaines années.
En parallèle, les loyers des logements classés « F » et « G » sont gelés. Depuis le 22 août 2022, il est interdit de réviser le loyer de ces logements à moins d’engager des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la note au-delà de « F« . Un nouveau DPE devra être réalisé après les travaux pour justifier cette amélioration.
La réforme du DPE en 2024 : focus sur les petites surfaces
Prévue pour le 1er juillet 2024, une réforme du DPE doit permettre une évaluation plus adaptée des logements de moins de 40m², améliorant ainsi la précision des étiquettes énergétiques pour ces biens. Selon les prévisions, cette réforme pourrait reclasser 140 000 logements actuellement notés « F » ou « G« , leur permettant ainsi de quitter le statut de passoire énergétique. Les propriétaires concernés pourront consulter leur nouvelle étiquette via l’Ademe.
Des dérogations en vigueur pour certains territoires et biens immobiliers
Des dérogations existent pour les DOM, notamment en Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte, où le calendrier d’application est différé. Ainsi, les logements classés « F » seront encore louables jusqu’en 2028 et les « E » jusqu’en 2031. Par ailleurs, certains biens, quel que soit leur emplacement, peuvent échapper aux exigences du DPE si les travaux de rénovation menacent l’intégrité de la structure ou si des restrictions patrimoniales et environnementales empêchent les modifications nécessaires.
Attention aux clauses dans les contrats de location
Le décret d’août 2023 impose de nouvelles obligations pour les contrats de location de biens immobiliers. Dès janvier 2025, tout contrat devra inclure neuf clauses précisant les critères énergétiques à respecter et la note de performance énergétique. En outre, pour les territoires d’outre-mer, cette obligation entrera en vigueur en 2028. Enfin, les annonces de location publiées par les agences immobilières doivent afficher les notes de performance énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre.
Le contenu du DPE
Pour être conforme, le DPE doit intégrer certains éléments, détaillés ci-dessous :
- Description du logement et de ses équipements : Inclut les dispositifs de chauffage, ventilation, et production d’eau chaude.
- Consommation énergétique annuelle : Quantité estimée ou mesurée d’énergie utilisée.
- Émissions de gaz à effet de serre : Liée à la consommation annuelle d’énergie.
- Énergies renouvelables : Note sur les dispositifs installés pour la production d’énergie renouvelable.
- Classement énergie (A à G) : Détermine l’efficacité énergétique en fonction de la consommation annuelle.
- Classement climat (A à G) : Basé sur les émissions de GES, il évalue l’impact climatique.
- Recommandations pour l’amélioration énergétique : Liste de conseils pour optimiser la performance énergétique.
- Confort thermique estival : Appréciation de la capacité à maintenir une température agréable en été.
- Entretien de la chaudière : Rapport d’entretien ou attestation, si applicable.
Un DPE est valide pour une durée de dix ans, bien que ceux réalisés entre 2013 et 2021 aient une validité réduite en raison de la réforme de 2021.
Le coût du DPE
Un DPE coûte entre 100 et 250 €, selon le professionnel, et seul un diagnostiqueur certifié peut le réaliser. Les bailleurs ayant opté pour le régime réel d’imposition peuvent cependant déduire cette dépense en tant que charge, réduisant ainsi leur impact fiscal.
Quand réaliser un DPE pour un logement meublé ?
Pour tout bien mis en location, le DPE doit être réalisé avant la signature du contrat de location, en résidence principale ou pour un bail mobilité. La surface utilisée pour le calcul inclut uniquement les espaces habitables, excluant les espaces communs, les sous-sols et autres dépendances. Le décret d’août 2023 stipule désormais que les vérandas chauffées doivent être incluses dans ce calcul.
En cas de vente d’un logement meublé
Lors d’une vente, le DPE doit être accessible aux acheteurs et figurer en annexe de la promesse de vente ou de l’acte authentique. Depuis avril 2023, un audit énergétique est aussi obligatoire pour les biens classés « F » ou « G« .
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Les sanctions sont de deux ordres : administratives et civiles. Une amende de 1 500 € est prévue pour les propriétaires qui n’ont pas fait appel à un diagnostiqueur certifié, doublée en cas de récidive. Si le DPE est erroné, le diagnostiqueur peut être tenu responsable, à moins que l’erreur provienne du propriétaire. En cas de non-transmission volontaire du DPE, le locataire ou l’acheteur pourrait exiger la résiliation du bail ou de la vente, ainsi que des dommages et intérêts.
Comment améliorer le DPE de votre bien ?
Des travaux de rénovation peuvent améliorer la performance énergétique d’un logement. Pour les propriétaires, se faire accompagner par des professionnels qualifiés peut faciliter ce processus. Des dispositifs comme MaprimeRénov’ offrent un soutien financier et des conseils pour des travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation, à condition que le bien loué soit une résidence principale. La prime peut être demandée pour un maximum de trois biens locatifs.
Travaux de rénovation énergétique
Les travaux pour améliorer la performance énergétique se concentrent souvent sur l’isolation des murs, du toit, des fenêtres, ainsi que sur la modernisation des systèmes de chauffage et d’aération. Améliorer l’isolation réduit la déperdition de chaleur, tandis que des dispositifs d’aération performants assurent une diffusion optimale de la chaleur.
Vers le régime réel d'imposition : une solution pour amortir le coût des travaux
Les nouvelles exigences du DPE encouragent les propriétaires-bailleurs à investir dans des rénovations, pouvant être onéreuses. Opter pour le régime réel d’imposition peut alléger cette charge, permettant de déduire les coûts engagés dans les travaux sous forme d’amortissements.
Pour les propriétaires de biens immobiliers en location meublée, ces obligations ne doivent pas être négligées. Avec un suivi approprié et des conseils avisés, ces règles peuvent être transformées en atouts pour valoriser votre patrimoine tout en respectant les engagements environnementaux.
