Investir dans l’immobilier offre plusieurs options pour maximiser la rentabilité et optimiser la fiscalité. Selon vos objectifs, différents dispositifs fiscaux et régimes de location peuvent être mis en place pour sécuriser et augmenter vos revenus.
La location meublée
Pour améliorer la rentabilité de votre bien immobilier, la location meublée est une solution particulièrement intéressante, qu’il s’agisse de locations à long terme ou saisonnières comme sur Airbnb. Bien que l’aménagement initial requiert un investissement (au moins 11 éléments indispensables tels que la literie, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, etc., selon le décret n°2015-981), ce coût est souvent rapidement rentabilisé. En effet, les loyers d’un meublé sont généralement supérieurs de 15 à 20 % à ceux d’une location vide.
D’un point de vue fiscal, la location meublée présente de nombreux avantages. Le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, contre 30 % pour la location vide (régime micro-foncier). De plus, en optant pour le régime réel, vous pouvez échapper à l’impôt sur le revenu pendant environ dix ans en déduisant vos charges réelles, ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier, similaire à une entreprise. Toutefois, cela nécessite la tenue d’une comptabilité et le respect d’un calendrier fiscal spécifique.
Cependant, une réforme pourrait impacter les locations meublées de courte durée, notamment les Airbnb, car le gouvernement envisage d’aligner leur fiscalité sur celle des locations classiques.
La nue-propriété
Le démembrement temporaire de propriété permet d’acheter la nue-propriété d’un bien à prix réduit, tandis que l’usufruit est confié à un bailleur social pour 15 à 20 ans.
Avantages :
- Décote de 30 à 40 % à l’achat
- Exonération d’impôt sur le revenu et d’IFI pendant la durée du démembrement
- Pas de risques locatifs, car l’usufruitier gère le bien
- Possibilité de revendre ou louer le bien après récupération de la pleine propriété
Ce dispositif est idéal pour les investisseurs de 40 à 50 ans souhaitant préparer leur retraite tout en diversifiant leur portefeuille.
Le Denormandie
Le Denormandie, qui prend fin le 31 décembre 2023, encourage l’investissement locatif dans les villes moyennes.
Caractéristiques :
- Réduction d’impôt jusqu’à 21 % pour une location de 12 ans
- Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
- Idéal pour rénover des passoires thermiques et profiter d’une décote à l’achat
Loc'Avantages
Le dispositif Loc’Avantages incite à louer à des loyers réduits (15 à 45 % en dessous du marché) en contrepartie d’une réduction fiscale jusqu’à 65 %.
Avantages :
- Cumule réduction d’impôt et déficit foncier
- Particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés
Limite : les revenus locatifs sont réduits, ce qui peut affecter votre capacité d’emprunt future.
La résidence services
Investir dans une résidence services (étudiants, seniors ou touristes) permet :
- Revenus réguliers avec une rentabilité brute de 4 à 5 %
- Fiscalité allégée via le statut LMNP
- Possibilité de récupérer la TVA si le bien est neuf
Conseil : privilégier les résidences situées à proximité des campus ou des infrastructures pour seniors pour maximiser la demande locative.
Conclusion
Que ce soit pour optimiser votre fiscalité, préparer votre retraite ou investir dans des secteurs porteurs comme les résidences services, les dispositifs immobiliers tels que le statut LMNP offrent de nombreuses opportunités. Chaque option présente ses propres spécificités et avantages, qu’il est essentiel d’analyser à la lumière de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation fiscale.
Faire appel à un comptable LMNP vous permet d’y voir plus clair, de comparer les différents dispositifs et de faire les bons choix pour maximiser vos économies d’impôts tout en sécurisant votre investissement.
