Les normes d’un logement décent
En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire doit fournir à son locataire un logement répondant aux critères de décence. Cette obligation signifie que le bien immobilier doit être exempt de tout risque évident pouvant compromettre la sécurité physique ou la santé du locataire, être libre de toute infestation par des espèces nuisibles, et satisfaire à un niveau minimal de performance.
La loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) a été l’élément déclencheur de cette obligation de décence. Les propriétaires doivent ainsi s’assurer que le bien qu’ils mettent en location respecte cinq critères fondamentaux avant de pouvoir être occupé à des fins résidentielles.
La surface minimum habitable
Un logement décent doit offrir au locataire un espace suffisant pour vivre convenablement. La législation impose qu’au moins une pièce principale respecte l’une des conditions suivantes :
- Disposer d’une surface habitable de minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou
- Présenter un volume habitable d’au moins 20 m³
Ces normes sont générales, mais il est important de noter que chaque département peut imposer ses propres règles en matière de surface et de volume habitable. Pour les logements de petite taille, il est recommandé de consulter le règlement sanitaire départemental afin de vérifier que le bien respecte les normes locales.
Les équipements essentiels d’un logement
Pour assurer un cadre de vie adéquat au locataire, un logement mis en location doit être équipé au minimum de certains dispositifs essentiels :
- Un système de chauffage : Adapté à la taille du logement, il doit permettre un chauffage global et être équipé de dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion.
- Un accès à l’eau potable : L’installation doit offrir une pression et un débit suffisants pour les besoins du locataire.
- Un système d’évacuation des eaux usées : Il doit être pourvu de siphons afin d’éviter le refoulement des odeurs et des eaux usées.
- Une cuisine ou un coin cuisine : Celle-ci doit comporter au moins un évier pour l’eau chaude et l’eau froide, ainsi qu’un espace suffisant pour installer un appareil de cuisson.
- Des installations sanitaires intérieures : Y compris des WC et une baignoire ou une douche. Des exceptions existent pour les studios, où les toilettes peuvent être situées à l’extérieur du logement.
- Un réseau électrique suffisant : Le logement doit permettre un éclairage adéquat ; un logement sans électricité ne peut être considéré comme décent.
- Une ouverture sur l’extérieur : Au moins une fenêtre donnant sur l’extérieur est nécessaire pour garantir une aération naturelle.
Garantir la sécurité physique et la santé
La sécurité et la santé du locataire doivent être au cœur des préoccupations du propriétaire. Un logement décent doit répondre à plusieurs exigences pour garantir un environnement sûr et sain :
- Assurer le clos et le couvert: Le gros œuvre et les accès doivent être en bon état, afin de prévenir les infiltrations d’eau et les problèmes d’humidité.
- Prévenir les infiltrations d’eau et d’air : Les menuiseries, la couverture, ainsi que les portes, fenêtres, et murs doivent être étanches pour empêcher les infiltrations d’air et d’eau.
- Installer des équipements conformes aux normes de sécurité : Les dispositifs de chauffage et de production d’eau chaude doivent respecter les normes en vigueur.
- Vérifier la solidité des structures : Les balcons, terrasses, escaliers, et autres structures doivent être suffisamment solides pour éviter les accidents.
- Assurer une aération suffisante : Que ce soit par les portes, les fenêtres ou les dispositifs de ventilation, le logement doit permettre une circulation d’air adéquate.
- Garantir un éclairage naturel suffisant : Un apport de lumière naturelle doit être possible dans le logement.
- Accès à l’air libre : Le logement doit offrir un accès à l’extérieur.
- Maintenir un bon état de conservation : Le logement ne doit pas montrer de signes de délabrement ou de vétusté excessive.
- Éviter les logements en sous-sol : Sauf exceptions, un logement en sous-sol ne répond généralement pas aux critères de décence.
Si un bien présente des risques pour la santé ou la sécurité des locataires, il est classé comme non décent. Le propriétaire est alors tenu d’entreprendre les travaux nécessaires pour se conformer aux normes en vigueur.
L'exemption de nuisibles
Le propriétaire a la responsabilité de fournir un logement exempt de nuisibles ou de parasites, tels que des rats, des souris, des cafards, des punaises de lit, etc. Cette exigence s’applique non seulement au moment de la remise des clés, mais également tout au long de la période de location.
Lors de l’état des lieux, il est souvent possible de détecter la présence de nuisibles. Si une infestation est constatée, le propriétaire doit immédiatement prendre les mesures nécessaires pour éliminer les parasites.
Mais que faire si les nuisibles apparaissent plusieurs mois ou années après l’entrée du locataire ? Cette situation peut être due à une négligence de ce dernier, par exemple s’il laisse ses déchets alimentaires sans protection. Dans ce cas, c’est au locataire de prendre en charge l’élimination des nuisibles, car il a aussi l’obligation de maintenir le logement en bon état.
La performance énergétique
La performance énergétique est un critère de décence relativement récent, mais qui prend de plus en plus d’importance. Depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an est considéré comme indécent, étant classé comme une « passoire thermique ».
Ce seuil est appelé à évoluer dans les prochaines années, avec des échéances progressives :
- 1er janvier 2025 : Tous les logements classés G seront jugés « non décents ».
- 1er janvier 2028 : Les logements classés G et F seront concernés.
- 1er janvier 2034 : Cette exigence s’étendra aux logements classés E.
Cependant, des défis particuliers peuvent se poser dans les immeubles en copropriété. Par exemple, dans certains cas, des travaux d’amélioration énergétique doivent être effectués sur l’ensemble de l’immeuble, mais les autres copropriétaires, s’ils n’ont pas mis leurs biens en location, ne sont pas obligés de se conformer aux critères de décence. Les travaux peuvent représenter un coût important à court terme, ce qui explique les résistances lors des assemblées générales de copropriétaires.
Si vous pouvez démontrer que vous avez effectué les travaux nécessaires dans les parties privatives de votre logement, mais que vous ne pouvez intervenir sur les parties communes, il est possible de déroger à certaines obligations.
PS : Pour les propriétaires de biens meublés non professionnels (LMNP), il ne suffit pas de louer un logement décent. Vous devez également équiper le bien selon la liste des équipements fixée par le décret du 31 juillet 2015.
Les conséquences du non-respect des critères de décence
En cas de non-respect des critères de décence, le propriétaire doit entreprendre les travaux de mise en conformité.
Si le logement n’est pas remis aux normes, le locataire a le droit de saisir la justice pour obliger le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires. Durant la période des travaux, le juge peut décider d’une réduction ou d’une suspension du loyer, et dans certains cas, condamner le propriétaire au paiement de dommages-intérêts.
Pour éviter d’éventuels litiges, il est conseillé aux propriétaires de demander une attestation de décence délivrée par un diagnostiqueur certifié. Enfin, il est crucial de réaliser tous les travaux nécessaires pour garantir la conformité du logement avant sa mise en location, afin de se prémunir contre toute action légale future.
