En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de respecter les critères de décence d’un logement avant de le louer. La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 31 juillet 2015 encadrent ces obligations, qui visent à protéger la sécurité, la santé et le confort du locataire. Ce guide détaille les critères légaux, les équipements obligatoires et les conséquences en cas de non-conformité.
La surface minimum habitable
Un logement décent doit offrir au locataire un espace suffisant pour vivre correctement :
- Surface minimale : au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m
- Volume habitable : minimum 20 m³
Chaque département peut appliquer des règles locales plus strictes. Pour les logements de petite taille, il est recommandé de consulter le règlement sanitaire départemental.
Les équipements essentiels d’un logement
Pour être considéré comme décent, un logement doit disposer des équipements suivants :
- Chauffage adapté : capable de chauffer l’ensemble du logement, conforme aux normes
- Eau potable : pression et débit suffisants pour les besoins quotidiens
- Évacuation des eaux usées : présence de siphons pour éviter les refoulements
- Cuisine ou coin cuisine : évier avec eau chaude et froide, espace pour cuisinière
- Sanitaires intérieurs : WC et douche ou baignoire (exceptions pour studios)
- Électricité : réseau suffisant pour un éclairage adéquat
- Aération et lumière naturelle : au moins une ouverture sur l’extérieur
Garantir la sécurité physique et la santé
Le logement doit garantir la sécurité physique et la santé du locataire :
- Clos et couvert en bon état pour prévenir infiltrations et humidité
- Menuiseries et murs étanches contre l’air et l’eau
- Équipements de chauffage et d’eau chaude conformes aux normes
- Structures solides (balcons, escaliers, terrasses)
- Ventilation et aération suffisantes
- Bon état de conservation général, sans vétusté excessive
- Éviter les logements en sous-sol sauf exceptions
L'exemption de nuisibles
Le propriétaire a la responsabilité de fournir un logement exempt de nuisibles ou de parasites, tels que des rats, des souris, des cafards, des punaises de lit, etc. Cette exigence s’applique non seulement au moment de la remise des clés, mais également tout au long de la période de location.
Lors de l’état des lieux, il est souvent possible de détecter la présence de nuisibles. Si une infestation est constatée, le propriétaire doit immédiatement prendre les mesures nécessaires pour éliminer les parasites.
Mais que faire si les nuisibles apparaissent plusieurs mois ou années après l’entrée du locataire ? Cette situation peut être due à une négligence de ce dernier, par exemple s’il laisse ses déchets alimentaires sans protection. Dans ce cas, c’est au locataire de prendre en charge l’élimination des nuisibles, car il a aussi l’obligation de maintenir le logement en bon état.
La performance énergétique
Depuis le 1er janvier 2023, un logement consommant plus de 450 kWh/m²/an est considéré comme non décent. Les échéances à venir :
- 2025 : tous les logements classés G non décents
- 2028 : logements classés G et F concernés
- 2034 : logements classés E également concernés
Pour les immeubles en copropriété, les travaux peuvent être partagés et dépendent des parties communes. Les propriétaires LMNP doivent aussi équiper le logement conformément au décret de 2015.
Les conséquences du non-respect des critères de décence
En cas de non-respect des critères de décence, le propriétaire doit entreprendre les travaux de mise en conformité.
Si le logement n’est pas remis aux normes, le locataire a le droit de saisir la justice pour obliger le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires. Durant la période des travaux, le juge peut décider d’une réduction ou d’une suspension du loyer, et dans certains cas, condamner le propriétaire au paiement de dommages-intérêts.
Pour éviter d’éventuels litiges, il est conseillé aux propriétaires de demander une attestation de décence délivrée par un diagnostiqueur certifié. Enfin, il est crucial de réaliser tous les travaux nécessaires pour garantir la conformité du logement avant sa mise en location, afin de se prémunir contre toute action légale future. Pour sécuriser l’ensemble de la démarche et assurer une gestion en toute conformité, l’accompagnement par un comptable LMNP peut également s’avérer utile, notamment en cas d’impact fiscal lié à ces travaux.
