L’investissement locatif séduit chaque année de nouveaux particuliers désireux de valoriser leur épargne, compléter leurs revenus ou se constituer un patrimoine pérenne. En 2025, dans un contexte de taux directeurs en baisse, de rendement du Livret A limité à 2,4 %, et d’une tension persistante sur le marché locatif dans les zones urbaines, l’immobilier reste une valeur refuge incontournable. Mais pour réussir dans ce domaine, encore faut-il savoir choisir le bon type de bien.
La réussite d’un investissement locatif ne se joue pas seulement sur le prix d’achat, la fiscalité ou le financement, mais aussi – et surtout – sur la facilité de location du bien. Un logement qui se loue rapidement, avec peu de vacances locatives, et à un loyer cohérent, garantit une rentabilité stable. En tant que cabinet comptable LMNP à Paris, nous constatons chaque jour les effets positifs d’un choix immobilier bien ciblé, notamment en meublé.
Alors, quels sont les types de logements qui continuent de séduire les locataires en 2025 ? Quels biens se démarquent par leur attractivité locative, leur capacité à répondre aux nouvelles attentes des occupants, et leur rentabilité sur le long terme ? Voici un tour d’horizon des 5 types de biens immobiliers qui se louent plus facilement cette année 2026.
Les studios et T1
Les studios ont toujours occupé une place de choix sur le marché locatif, et cela se confirme encore davantage en 2025. Dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Toulouse, la demande locative pour des logements compacts, bien situés, et à prix raisonnable ne faiblit pas.
Les étudiants, jeunes actifs et travailleurs en mobilité recherchent des logements prêts à vivre, idéalement meublés, à proximité des transports, des écoles ou des bassins d’emploi. Dans ce contexte, les studios meublés offrent un compromis idéal entre praticité et budget.
Pour l’investisseur, ce type de bien présente plusieurs avantages :
- Une demande locative constante, voire croissante.
- Une mise en location rapide, parfois en quelques jours.
- Une fiscalité attractive en LMNP, avec un amortissement du mobilier et des charges facilité.
En revanche, il convient de rester attentif à l’emplacement précis, à l’isolation thermique (notamment en cas de DPE F ou G), et à l’optimisation de l’espace pour garantir confort et attractivité.
Les colocations en zone urbaine dense
La colocation a longtemps été perçue comme une solution marginale, réservée aux étudiants. En 2026, elle s’impose comme un modèle locatif à part entière, particulièrement adapté aux zones tendues et aux biens de grande surface.
La crise du logement, combinée à l’évolution des modes de vie, pousse de plus en plus de jeunes actifs – voire de familles monoparentales – à opter pour la colocation, par choix ou par contrainte économique. Les villes comme Paris, Saint-Denis, Villejuif, Créteil, Lille ou Strasbourg voient exploser la demande pour ce type de logement partagé.
Pour les investisseurs, transformer un grand appartement ou une maison en colocation permet de :
- Optimiser la rentabilité brute, en louant chaque chambre séparément.
- Réduire le risque d’impayé, puisque les loyers sont mutualisés.
- Cibler une demande stable et peu sujette à la vacance locative.
Attention toutefois à la réglementation locale (notamment à Paris, très encadrée), et à bien aménager les espaces communs, qui sont un critère clé de sélection pour les colocataires.
Les petites surfaces en périphérie
Alors que les prix d’achat restent élevés dans les centres-villes, de nombreux investisseurs se tournent désormais vers les communes périphériques bien desservies, accessibles en transports et bénéficiant d’une bonne qualité de vie. C’est notamment le cas autour de Paris (Clichy, Montreuil, Pantin, Saint-Ouen, Ivry, etc.), mais aussi dans d’autres métropoles.
Ces zones offrent un bon compromis entre prix d’acquisition raisonnable et demande locative soutenue. Les T2 et T3 y sont particulièrement prisés par :
- Les jeunes couples en attente d’un premier achat.
- Les actifs modestes ne pouvant plus se loger en centre-ville.
- Les télétravailleurs recherchant plus d’espace à moindre coût.
La clef du succès pour ce type de bien réside dans la proximité d’un RER, d’une ligne de métro ou d’un tramway, et dans la présence de commodités (commerces, écoles, équipements). En 2026, avec les extensions de lignes prévues dans le cadre du Grand Paris, ces secteurs deviennent des zones stratégiques pour l’investissement locatif.
Les biens neufs ou rénovés avec bon DPE
Depuis la mise en place des nouvelles contraintes liées au DPE (diagnostic de performance énergétique), les locataires sont de plus en plus attentifs à la performance thermique du logement. À partir de 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et les F seront progressivement concernés.
Dans ce contexte, les logements neufs ou entièrement rénovés bénéficient d’un avantage concurrentiel important. Ils répondent aux nouvelles normes environnementales, offrent un confort thermique apprécié, et permettent de maîtriser les charges d’énergie – un critère devenu central pour les locataires.
Investir dans un logement avec un DPE A, B ou C (ou un D après travaux) permet de :
- Louer plus rapidement, sans renégociation du loyer.
- Éviter les travaux réglementaires coûteux imposés à court terme.
- Valoriser son patrimoine sur le long terme.
Même si le prix au mètre carré est parfois plus élevé, la valorisation du bien et sa capacité à rester « louable » sur la durée compensent largement ce surcoût initial. C’est un choix particulièrement judicieux en LMNP pour ceux qui misent sur la pérennité.
Les résidences services meublées
Le dernier type de bien qui se loue facilement – mais qu’on évoque rarement – est celui des résidences services meublées : résidences étudiantes, seniors, ou affaires. En 2026, ce segment connaît une nouvelle dynamique, tirée par l’évolution démographique et les besoins spécifiques de certains publics.
Ces logements sont généralement :
- Loués avec bail commercial à un gestionnaire.
- Équipés et meublés selon des normes précises.
- Situés dans des zones à fort besoin (proximité d’universités, zones touristiques, ou pôles médicaux).
L’investisseur y trouve une rentabilité sécurisée et prévisible, avec peu ou pas de gestion à assurer. La contrepartie est une moindre flexibilité (durée du bail, indexation, etc.), mais cela peut convenir à ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine locatif sans se surcharger.
Attention toutefois à bien étudier la solidité du gestionnaire, et à analyser le marché local pour éviter les programmes surévalués ou mal situés.
Il n’existe pas de « meilleur bien » en soi, mais des types de biens plus adaptés à certaines stratégies et à certaines zones. En 2026, dans un marché immobilier en recomposition, les investisseurs doivent faire preuve de discernement et miser sur des produits sûrs, rentables, et adaptés aux nouvelles attentes locatives.
Que vous choisissiez un studio en centre-ville, une colocation dans une ville universitaire, un T2 en banlieue bien connectée ou une résidence service, l’essentiel est de :
- Cibler une demande réelle et stable.
- Optimiser le rapport entre rentabilité et pérennité.
- Intégrer les enjeux énergétiques et réglementaires dès l’acquisition.
Chez LMNP Paris, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape de leur projet en location meublée : choix du bien, montage fiscal, gestion locative, et suivi comptable. Vous hésitez entre plusieurs types de biens ou souhaitez maximiser la rentabilité de votre prochain investissement ? Contactez-nous pour un diagnostic personnalisé.
