Vous envisagez de louer un bien immobilier meublé, mais votre locataire souhaite remplacer une partie ou la totalité des meubles ? Une telle demande, bien que peu courante, peut poser des questions au propriétaire quant à ses obligations légales et à la manière de gérer cette situation.
Les équipements essentiels en location meublée
Pour qu’un logement soit juridiquement reconnu comme une location meublée, il doit respecter certaines normes. En effet, la loi ALUR de 2014, notamment dans son article 8, stipule qu’un bien meublé doit permettre au locataire de vivre décemment, incluant des équipements suffisants pour y dormir, manger et vivre convenablement. Cette obligation a été précisée en 2015, lorsque le décret a listé les 11 équipements indispensables dans une location meublée, tels qu’un lit, une table, des chaises, des ustensiles de cuisine, etc.
Outre les meubles obligatoires, un propriétaire peut améliorer le confort du logement avec des équipements supplémentaires, comme un canapé ou des luminaires. Ces ajouts contribuent au confort et à l’attrait du bien, mais ne dispensent pas de la liste obligatoire.
Le locataire peut-il enlever les meubles ?
Si un locataire souhaite remplacer ou déplacer des meubles, il doit obtenir l’accord du propriétaire. Dans la pratique, il est cependant difficile pour le propriétaire de contrôler l’utilisation des meubles une fois le locataire installé. C’est pourquoi une bonne communication dès le départ est essentielle. Dans le cas où le locataire endommagerait un meuble, le propriétaire peut effectuer une retenue sur le dépôt de garantie à la fin du bail. Il est donc essentiel que le locataire restitue le bien dans l’état où il l’a trouvé, avec tous les équipements présents à son arrivée.
Que faire en cas de refus des meubles par le locataire ?
Il arrive parfois que le locataire refuse les meubles dès son entrée dans le logement. Bien que cette situation puisse être résolue de manière amiable, il est important de veiller à ce que cette décision ne mette pas en péril la qualification de « meublé » du bien. En effet, la requalification d’un bail meublé en location vide pourrait entraîner des conséquences juridiques et financières importantes pour le propriétaire.
La requalification du bail
Un logement meublé ne peut être requalifié en location vide que si les équipements nécessaires sont insuffisants, en vertu du décret de 2015. Si le locataire retire des meubles indispensables à la qualification de meublé, cela pourrait ouvrir la voie à une requalification du bail. Bien entendu, une telle décision ne peut être prise que par un juge, souvent en dernier recours. Le litige peut également être résolu à l’amiable ou par le biais d’une commission de conciliation.
Si une requalification est prononcée, le bail deviendra alors un bail de location vide, avec des implications significatives pour le propriétaire : durée minimale du bail portée à trois ans et loyer potentiellement revu à la baisse, avec une diminution pouvant être rétroactive. De plus, le régime fiscal du bien pourrait changer, passant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) aux revenus fonciers.
Comment prévenir les litiges concernant le mobilier ?
Pour éviter d’éventuels conflits, il est impératif de documenter précisément l’état du mobilier et de l’annexer au contrat de location. Un état des lieux détaillé ainsi qu’un inventaire précis du mobilier sont cruciaux pour prévenir tout litige. La loi impose en effet que l’état des lieux soit conforme au modèle établi pour une résidence principale ou un bail mobilité.
Plus l’inventaire est exhaustif, moins le locataire pourra contester son exactitude. En effet, la qualification de meublé s’évalue au moment de l’entrée dans les lieux, comme l’a confirmé un arrêt de la Cour de cassation en 2011. Toute modification de mobilier ultérieure sans l’accord du bailleur ne remet pas en cause cette qualification. Cela signifie qu’un locataire ne peut pas transformer un bien meublé en vide par simple modification du mobilier.
Gestion des meubles supplémentaires
Si le propriétaire accepte de retirer certains meubles pour satisfaire le locataire, il peut déduire les frais de stockage des charges imposables, dans le cadre du régime réel d’imposition. En revanche, cette option est à utiliser avec prudence, car retirer des meubles obligatoires peut ouvrir la porte à une requalification du bien.
Démarches en cas de litige
Si un désaccord persiste, la première étape est de tenter une résolution à l’amiable. Cela peut passer par des discussions avec le locataire, visant à trouver un terrain d’entente. En cas d’impasse, le propriétaire peut envoyer une mise en demeure par lettre recommandée, ou consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour obtenir des conseils.
La conciliation, par le biais d’une commission dédiée, est une étape intermédiaire avant d’envisager le recours judiciaire. Cependant, en dernier recours, un juge peut intervenir pour trancher le litige. Cette démarche est souvent évitable, car la communication entre le locataire et le propriétaire permet de clarifier les attentes de chacun et de prévenir les conflits.
