L’investissement locatif est depuis longtemps l’un des placements privilégiés des Français. Il offre l’opportunité de percevoir des revenus réguliers grâce aux loyers tout en augmentant son patrimoine immobilier. Cependant, il est essentiel de ne pas oublier que la location immobilière ne consiste pas uniquement à générer des revenus, mais également à offrir un lieu de vie décent à d’autres personnes. Avant de mettre un bien en location, il est crucial de s’assurer que celui-ci respecte les critères de décence, garantissant ainsi la sécurité et la santé des locataires.
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La notion de logement décent
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal ».
Cette obligation a été introduite par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000. Depuis, tout propriétaire bailleur se doit de respecter cinq critères principaux avant de louer un bien immobilier à usage d’habitation.
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La surface habitable
Le premier critère de décence concerne l’espace de vie minimum que doit offrir le logement. Pour qu’un locataire puisse vivre confortablement, le logement doit comporter une pièce principale répondant à l’une des exigences suivantes :
- Une surface habitable d’au moins 9m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum, ou ;
- Un volume habitable de 20m³ minimum.
Cependant, il est important de noter que chaque département peut imposer ses propres normes en matière de surface et de volume habitables. Il est donc recommandé de vérifier les règlements locaux avant de mettre en location une petite surface, afin de s’assurer de la conformité du bien.
Les équipements essentiels du logement
Un logement décent doit également être doté d’équipements essentiels pour garantir un confort de vie satisfaisant. Voici les équipements minimaux requis :
- Système de chauffage : Le logement doit disposer d’une installation permettant de le chauffer de manière adéquate. Ce système doit être adapté à la taille du logement et comporter un dispositif d’évacuation des produits de combustion.
- Alimentation en eau potable : L’eau doit être disponible avec une pression et un débit suffisants pour répondre aux besoins du locataire.
- Évacuation des eaux usées : Le logement doit être équipé d’un système d’évacuation des eaux usées, équipé de siphons pour éviter tout refoulement d’odeurs ou d’effluents.
- Cuisine ou coin cuisine : Le logement doit comporter au minimum un coin cuisine avec un évier (eau chaude et eau froide) et un espace pour installer un appareil de cuisson.
- Installations sanitaires : Des sanitaires intérieurs sont indispensables, incluant au moins des toilettes et une douche ou une baignoire. Dans le cas des studios, des exceptions peuvent être faites si les toilettes sont situées à l’extérieur du logement.
- Électricité : Le logement doit disposer d’un réseau électrique permettant l’éclairage et l’alimentation des appareils courants.
- Ouvertures vers l’extérieur : Chaque logement doit comporter au moins une fenêtre ouvrant à l’air libre pour garantir une aération naturelle.
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Sécurité physique et santé des locataires
Un autre critère fondamental du logement décent est qu’il doit garantir la sécurité physique et la santé de ses occupants. Voici les points essentiels à respecter :
- Clos et couvert : Le gros œuvre du bâtiment doit être en bon état pour protéger les locataires des infiltrations d’eau et des intempéries.
- Infiltrations : Les menuiseries (portes et fenêtres) doivent être en bon état pour empêcher les infiltrations d’eau et d’air.
- Chauffage et eau chaude : Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent respecter les normes de sécurité en vigueur.
- Solidité des éléments extérieurs : Balcons, terrasses, escaliers doivent être suffisamment solides pour éviter tout risque de chute.
- Aération : Le logement doit être correctement ventilé, soit via des fenêtres, soit via des dispositifs de ventilation.
- Éclairage naturel : Une lumière naturelle suffisante doit pénétrer dans le logement.
- État général : Le logement doit être en bon état de conservation et ne pas être situé entièrement en sous-sol.
Si un bien présente des risques manifestes pour la santé ou la sécurité des locataires, il est considéré comme non décent. Le propriétaire devra alors entreprendre des travaux de mise en conformité avant de pouvoir remettre le bien en location.
Absence de nuisibles et de parasites
Il est de la responsabilité du propriétaire de fournir un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles ou parasites, comme des rats, des souris, des cafards, ou encore des punaises de lit.
Ce critère doit être respecté non seulement lors de la mise en location du bien, mais aussi tout au long de la durée du contrat de bail. Si une infestation est détectée, il appartient au propriétaire de prendre les mesures nécessaires pour éradiquer les nuisibles.
Performance énergétique du logement
La performance énergétique est un critère de plus en plus important pour déterminer la décence d’un logement. Depuis le 1er janvier 2023, tout logement consommant plus de 450 kWh/m²/an est considéré comme non décent, car il est qualifié de « passoire thermique ».
Ce seuil de consommation énergétique est amené à évoluer les prochaines années :
- À partir du 1er janvier 2025 : tous les logements classés G seront jugés non décents ;
- À partir du 1er janvier 2028 : cette classification s’étendra aux logements classés F ;
- À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront également concernés.
Cependant, les logements en copropriété peuvent rencontrer des difficultés dans la mise en œuvre des travaux de rénovation énergétique. Si les autres copropriétaires n’ont pas pour obligation de respecter les critères de décence, cela peut compliquer la réalisation de travaux à grande échelle, notamment dans les parties communes. Dans ce cas, il est possible de se voir exonéré de cette obligation si les travaux d’isolation ont été réalisés dans les parties privatives.
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Les sanctions pour non-respect des critères de décence
Lorsqu’un logement ne respecte pas les critères de décence, le propriétaire a l’obligation de procéder aux travaux nécessaires pour le mettre en conformité. Si ces travaux ne sont pas réalisés, le locataire peut saisir la justice afin d’exiger ces modifications.
Dans certains cas, le juge peut décider de suspendre ou de réduire le paiement des loyers pendant la période des travaux. Le propriétaire peut également être condamné à verser des dommages-intérêts au locataire.
Afin d’éviter tout litige, il est fortement conseillé de faire établir une attestation de décence par un diagnostiqueur avant la mise en location. Cela permettra de garantir que le logement respecte bien toutes les normes légales.
Conclusion
La mise en location d’un logement nécessite de respecter des règles strictes pour garantir la sécurité et le bien-être des locataires. En tant que propriétaire, vous devez vous assurer que votre bien respecte les cinq critères de décence, notamment en matière de surface habitable, d’équipements, de sécurité, d’absence de nuisibles et de performance énergétique.
Nos experts-comptables chez LMNP.PARIS sont là pour vous accompagner dans l’optimisation de vos revenus locatifs et vous aider à travers ces exigences légales. En tant que propriétaires, vous pouvez bénéficier de conseils personnalisés pour maximiser vos économies et gérer sereinement votre patrimoine immobilier. Profitez de cette expertise pour vous assurer que votre bien est conforme aux normes en vigueur tout en optimisant votre rendement locatif.
